Der Teufelskreis der Mietpreise
Immobilien, die vererbt oder saniert werden, landen oft zum ersten Mal auf dem Wohnungsmarkt. Und genau diese Objekte befeuern laut der spanischen Notenbank (Banco de España) den Preisanstieg der letzten Jahre. Die Behörde hat festgestellt, dass solche Neuzugänge auf dem Markt mit Mieten starten, die im Schnitt 16,6 Prozent über den bereits bestehenden liegen. Der Druck der Nachfrage ist so enorm, dass Vermieter sicher sein können, auch zu diesen hohen Preisen Mieter zu finden. Die Kanarischen Inseln sind von diesem Trend besonders betroffen.
Der Archipel verzeichnet bereits seit 55 Monaten in Folge steigende Mietpreise und zählt zu den autonomen Gemeinschaften mit den höchsten Mieten in ganz Spanien. Die Notenbank widmet der Wohnungskrise ein eigenes Kapitel. Darin vergleicht sie unter anderem die Mietpreise, die bei der Steuerbehörde für neu vermietete Wohnungen angegeben werden, mit denen von Bestandsimmobilien. Das Ergebnis: Die Kluft zwischen beiden ist massiv gewachsen.
Die wachsende „Eintrittsprämie“
Diese sogenannte „Eintrittsprämie“ (prima de entrada) gab es schon immer. Doch der Bericht der Notenbank zeigt, dass sie sich innerhalb von nur vier Jahren um mehr als zehn Prozentpunkte vergrößert hat – von 6,2 auf 16,6 Prozent. Der Rückgang des Angebots bei gleichzeitig steigender Nachfrage ermöglicht es den Eigentümern, ihr Glück zu versuchen und den maximalen Gewinn herauszuholen. Dadurch befeuern sie weitere Preissteigerungen und ebnen den Weg für andere Vermieter mit den gleichen Absichten, die dieses schädliche Rad noch schneller drehen lassen.
Die Kanarischen Inseln gehören zu den am stärksten betroffenen Regionen – auch, wenn man nur die reinen Mietpreise betrachtet. Die Ursache ist das immer knappere Angebot. Laut den Indizes des Immobilienportals Fotocasa liegen die Inseln bei Kauf- und Mietpreisen über dem nationalen Durchschnitt.
Kleine Vermieter dominieren den Markt
Warum gibt es diese „Eintrittsprämie“ überhaupt? Die Notenbank führt sie teilweise auf die Struktur des Marktes zurück. 76 Prozent der Vermieter in Spanien besitzen nur eine einzige Mietwohnung, weitere 15 Prozent verfügen über zwei. Zusammen kontrollieren diese Gruppen rund 73 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands. Die Entwicklung der Mieten hängt also vor allem von den Entscheidungen von Tausenden Kleinvermieter ab – nicht von großen Konzernen. Andersherum betrachtet: Es sind die großen Eigentümer, die am meisten von den Entscheidungen der vielen kleinen Vermieter profitieren.
Der Bericht zeigt auch, dass viele Eigentümer jahrelang davor zurückschreckten, ihre Wohnungen zu vermieten – aus Angst vor Zahlungsausfällen, Hausbesetzungen oder Beschädigungen. Der stetige Anstieg der Mieten hat diese Ängste jedoch allmählich ausgeglichen. Laut Berechnungen der Notenbank hat diese höhere Rentabilität dazu beigetragen, dass der Mietwohnungsbestand in ganz Spanien um rund 95.000 Einheiten pro Jahr wächst. Addiert man die Mieteinnahmen und die Wertsteigerung der Immobilien, lag die jährliche Rendite zwischen 2020 und 2024 bei 9,5 Prozent.
Kanaren auf dem Rekordkurs: 16,28 Euro pro Quadratmeter
Diese Entwicklung macht sich auch auf den Kanaren bemerkbar. Laut dem Immobilienindex von Fotocasa lag der durchschnittliche Mietpreis im Mai bei 16,28 Euro pro Quadratmeter und Monat – ein Anstieg von acht Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Damit belegt der Archipel den fünften Platz unter den teuersten Autonomen Gemeinschaften, nur hinter Madrid, Katalonien, den Balearen und dem Baskenland. Der Trend bestätigt den anhaltenden Druck auf dem Markt. Die Kanaren verzeichnen nun schon 55 Monate in Folge jährliche Preisanstiege. Allein im Mai stiegen die Mieten im Vergleich zum Vormonat um weitere 2,3 Prozent.
Die von Fotocasa veröffentlichten Daten zeigen keine großen Unterschiede zwischen den beiden Provinzen. In Santa Cruz de Tenerife betrug der jährliche Anstieg neun Prozent, wodurch der Preis auf 16,17 Euro pro Quadratmeter kletterte. Las Palmas erreichte mit einem Plus von 7,3 Prozent einen Wert von 16,42 Euro. Die Verteuerung ist auf dem gesamten Archipel spürbar: In allen vom Portal untersuchten Gemeinden stiegen die Preise im letzten Jahr. Die stärksten Zuwächse verzeichneten Telde mit 21,8 Prozent, gefolgt von Candelaria (14,9 Prozent) und Puerto de la Cruz (14,5 Prozent). Die teuerste Gemeinde ist San Bartolomé de Tirajana mit 21,69 Euro pro Quadratmeter und Monat. Am günstigsten ist La Orotava.
Warnung vor Mietpreisbremsen
Die Portale Fotocasa und Idealista bestätigen, dass die Kanaren zu den Regionen mit den höchsten Mieten und einem anhaltenden Wachstumstrend gehören. Zwar ist das Tempo der Verteuerung moderater als in Zeiten der höchsten Marktanspannung, doch die Preise bleiben auf Rekordniveau und festigen das Szenario eines enormen Nachfragedrucks.
Die spanische Notenbank fügt ihrem Bericht eine abschließende Überlegung hinzu: Die hohe Rentabilität für Eigentümer sei einer der Faktoren, die die Bereitstellung neuer Wohnungen auf dem Mietmarkt fördern. In diesem Zusammenhang warnt die Behörde davor, dass eine Mietpreisbremse diesen wirtschaftlichen Anreiz verringern und das Wachstum des verfügbaren Angebots bremsen könnte – ein Aspekt, der in der Analyse der aktuellen Funktionsweise des Wohnungsmarktes und der preisbestimmenden Faktoren berücksichtigt wird.
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