RIC für Mietwohnungen: Vielversprechendes Instrument liegt brach
Acht Monate nachdem die Möglichkeit geschaffen wurde, die Reserva para Inversiones de Canarias (RIC) für den Kauf oder die Sanierung von Mietwohnungen zu nutzen, kommt der Mechanismus nicht in Schwung. Er sollte eigentlich den angespannten Mietmarkt auf den Inseln entlasten. Trotz der Verabschiedung der Reform des kanarischen Steuer- und Wirtschaftsregimes (REF) im Gesetz 6/2025 am 28. Juli letzten Jahres – mit rückwirkender Gültigkeit zum 1. Januar 2026 – bleiben Unternehmensinvestitionen in Wohnimmobilien verhalten. Grund sind ungeklärte juristische Zweifel.
Regionalregierung hat keine Daten, Steuerberater sehen Probleme
Von der Regionalregierung, sowohl vom REF-Beauftragten als auch vom Finanzministerium, gibt es keine Daten zu den Auswirkungen dieser mit großem Tamtam angekündigten Maßnahme gegen die Wohnungsnot. Man verweist darauf, dass der spanische Staat für die Kontrolle der RIC zuständig sei und ihn darüber meist nicht informiere. Dies ist ein weiteres Argument für die Kanaren, die Kompetenzen für die Verwaltung des REF bei Instrumenten wie der RIC oder dem Investitionsabzug (DIC) zu fordern.
Diejenigen, die den Puls dieses Instruments jedoch genau fühlen, sind die Steuerberater. Sie arbeiten direkt mit potenziellen Investoren zusammen und warnen davor, dass dieses mächtige REF-Instrument bei der Schaffung von Mietwohnungen nur zögerlich angenommen wird. Salvador Miranda, Steuerberater und Direktor des REF-Lehrstuhls, stellt klar, dass der Mechanismus „nicht so funktioniert, wie erwartet“. Seiner Einschätzung nach gibt es zwar ein bemerkenswertes Interesse und Bewegung beim Bau neuer Wohnungen und beim Erwerb von Gebäuden, doch die überwiegende Mehrheit dieser Transaktionen sei für den Verkauf und nicht für die freie Vermietung bestimmt – und Verkäufe sind für die Dotierung der RIC nicht geeignet.
Juristische Grauzonen und Bürokratie bremsen aus
Der Steuerberater Orlando Luján stimmt zu, dass der Start dieses REF-Instruments „zögerlich“ verläuft. Zwar bestehe Interesse, doch existierende Rechtszweifel und die Bürokratie bei solchen Bau- oder Sanierungsvorhaben bremsten die RIC im Wohnungssektor aus. Nichtsdestotrotz nennt Luján ein konkretes Beispiel: Unternehmen aus traditionellen Sektoren wie der Landwirtschaft zeigten Interesse, die RIC zu nutzen, um ihre Aktivitäten zu diversifizieren. So gebe es die Bereitschaft, ein komplettes Gebäude, das derzeit für Ferienwohnungen genutzt wird, zu erwerben und in traditionelle Mietwohnungen umzuwandeln.
Ein anhaltendes Problem seien jedoch die bürokratischen Hürden bei der Erteilung von Baugenehmigungen, was die Projektumsetzung verlangsame. Beide Experten sehen einen weiteren, wichtigen Hemmschuh für Investitionen, der korrigiert werden müsse: der „vergessene“ Finanzkredit. Laut Artikel 27.4.d.3º des REF sei dies der schwerwiegendste Fehler der Reform. Das bisher erfolgreichste und sicherste Verfahren war die Finanzierungsvermittlung, bei der der RIC-Dotierer das Geld an ein Finanzinstitut leiht, welches dann den Bau finanziert.
Fehlender Finanzkredit und unklare Vorgaben blockieren
Während dieser Mechanismus bei Hotelrenovierungen oder erneuerbaren Energien erfolgreich funktioniere, gebe es im Wohnungsbereich eine rechtliche Lücke, so Orlando Luján. Bei Sammelinvestitionen sammle beispielsweise eine Gesellschaft viele Kleinanleger ein, bis eine bedeutende Summe zusammenkommt. Diese wird dann an ein Unternehmen verliehen, das ein Bauprojekt oder die Bewirtschaftung von Mietwohnungen durchführt. Die Gesellschaft muss die Wohnungen mindestens fünf Jahre lang vermieten, bevor das Kapital an den ursprünglichen Investor zurückfließt.
Salvador Miranda betont, dass dieser Weg in der Reform vom Juli 2025 für den Fall freier Wohnungen ausgelassen wurde. Die Investoren warteten darauf, dass diese Lücke formal geschlossen wird. Eine weitere rechtliche Unklarheit ist die Verpflichtung, in jedem Fall eine Person mit einem Arbeitsvertrag in Vollzeit zu beschäftigen. Für jemanden, der nur zwei Wohnungen besitzt, oder für kleine Unternehmen sei diese gesetzliche Pflicht wirtschaftlich unsinnig, so Miranda.
Appell für Klarstellungen – Potenzial bleibt hoch
Eine weitere Unsicherheit betreffe gebrauchte Wohnungen. Das Gesetz ziele darauf ab, einen „neuen“ Mietwohnungsbestand zu schaffen, nicht nur den Besitzer zu wechseln. Daher wird verlangt, dass die Immobilie im vorangegangenen Jahr nicht als Hauptwohnsitz vermietet war, was mögliche Dotierungen blockiert. Beide Experten fordern daher eine dringende Klarstellung durch die Generaldirektion für Steuern oder eine neue Reform, die den Weg der Finanzkredite wieder öffnet.
Sie sehen nach wie vor großes Potenzial in der RIC-Dotierung für Wohnungen, sobald diese Zweifel ausgeräumt sind. Orlando Luján meint, wie bei jeder neuen – und dazu noch im Bau befindlichen – Regelung sei der Start schwer, doch im Laufe dieses Jahres könne man nachjustieren und mehr Mietwohnungen fördern. Sollten die Unklarheiten beseitigt werden, schätzt Salvador Miranda, dass rund 500 Millionen Euro mobilisiert werden könnten. Die Umsetzung der RIC könnte zwischen 1.000 und 1.500 Mietwohnungen auf den Markt bringen.
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