Tourismusboom mit dunklen Schattenseiten
Das Paradoxon wiederholt sich: Der Tourismus auf den Kanarischen Inseln steht vor einem wachsenden Widerspruch. Auf der einen Seite eine ungebrochene Nachfrage, die den Archipel zu einem der begehrtesten Reiseziele Europas macht. Auf der anderen Seite eine immer intensiver geführte Debatte über die Folgen dieses Erfolgs – für den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum, die Mobilität, die öffentlichen Dienstleistungen und die Natur.
Aktuelle Daten, die von elDiario.es und dem Urban Journalism Network ausgewertet wurden, basieren auf einem Bericht des Reiseanalyse-Unternehmens Eurostar über Buchungen auf Plattformen wie Airbnb, Booking und Expedia. Demnach belegen die Kanaren den vierten Platz unter den europäischen Regionen mit dem höchsten touristischen Druck. Auf einer Fläche von nur 7.447 Quadratkilometern, verteilt auf acht bewohnte Inseln, wurden rund 13.000 gebuchte Übernachtungen in Ferienwohnungen pro 1.000 Einwohner registriert – fast doppelt so viele wie in Regionen wie Andalusien oder der Valencianischen Gemeinschaft. Dies verdeutlicht die enorme Intensität der touristischen Nutzung des Raums im Verhältnis zur ansässigen Bevölkerung.
Teneriffa als Epizentrum der Ferienwohnungsflut
Der Aufschwung der Ferienwohnungen hat eines seiner Hauptepizentren auf Teneriffa. Die Insel vereint die meisten Übernachtungen des Archipels auf sich. Zwischen 2018 und 2025 haben sich die Übernachtungen praktisch verdoppelt – von 5,4 auf 12,5 Millionen, ein Anstieg von 132,9 Prozent. Das katapultiert die Provinz Santa Cruz de Tenerife unter die aktivsten in ganz Spanien. Besonders intensiv ist das Phänomen in Puerto de la Cruz zu spüren, der siebten Stadt des Landes mit dem höchsten Druck durch Ferienwohnungen. Dort stiegen die Übernachtungen pro 1.000 Einwohner in diesen sieben Jahren um 106,9 Prozent.
Dieses Wachstum fällt mit der zunehmenden gesellschaftlichen Debatte über die touristische Sättigung und ihre Auswirkungen auf die Lebensqualität der lokalen Bevölkerung zusammen. Die soziale Unzufriedenheit wurde in den zahlreichen Demonstrationen der letzten Jahre sichtbar, bei denen Tausende von Menschen ein Ende des Massentourismus und eine Hinwendung zu einem nachhaltigeren Modell forderten.
Internationale Gäste dominieren, Spanier holen auf
Obwohl 60 Prozent der Buchungen in Ferienwohnungen auf internationale Besucher entfielen, hat auch der nationale Tourismus in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen. Seit 2018 hat sich die Zahl der Spanier, die diese Unterkunftsform innerhalb des Landes wählen, mehr als verdoppelt. Dieser Trend hat den Druck auf das Angebot an Ferienwohnungen im Archipel weiter erhöht. Auch die Zahl der jährlichen Übernachtungen in Ferienwohnungen ist gestiegen. Wie bereits berichtet, verzeichnet Teneriffa den stärksten Zuwachs. Auf regionaler Ebene haben ausländische Gäste ihre Aufenthaltsdauer von durchschnittlich 11,2 Nächten im Jahr 2018 auf über 23 Tage im Jahr 2025 verlängert.
Diese Entwicklung hat den Druck auf das ohnehin knappe Wohnungsangebot verschärft, da eine wachsende Zahl von Immobilien das ganze Jahr über für touristische Zwecke genutzt wird. Dies schränkt wiederum den für Wohnzwecke verfügbaren Raum auf den Inseln ein – eine direkte Folge der Insellage. Das Phänomen hat weitreichende Auswirkungen, sowohl auf die Tourismusbranche als auch auf den Wohnungsmarkt. Einerseits festigt es die Position der Ferienwohnungen als Alternative zum klassischen Hotelangebot, andererseits reduziert es unweigerlich die Verfügbarkeit von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung und treibt die Mietpreise in die Höhe, besonders in Gebieten mit hoher touristischer Aktivität.
Experten warnen vor „Turistifizierung des Alltags“
Der Anthropologe und Tourismusforscher Claudio Milano stellt klar: „Es gibt zwar eine Dezentralisierung der Ferienwohnungen, aber das bedeutet keine Entlastung in den touristischen Hotspots. Es gibt keine Entspannung, sondern das Gegenteil ist der Fall.“ Hinzu komme das Phänomen der internationalen Studierenden, digitalen Nomaden und temporären „schwebenden“ Bewohner, die nur einige Monate in einer Stadt verbringen und den Wohnungsmarkt zusätzlich unter Druck setzen können.
Milano warnt zudem davor, dass kommunale oder regionale Regulierungen kaum Wirkung zeigen, da man es mit multinationalen Konzernen zu tun habe, die ihren steuerlichen Sitz nicht in Spanien haben. „Es ist schwierig, abschreckende fiskalische Maßnahmen durchzusetzen“, so der Forscher. „Zudem fehlt es an einer echten Kontrolle der Einhaltung der Regeln. Und es gibt Wege, sie zu umgehen, wie etwa die Anmeldung in einer Wohnung und deren anschließende Vermietung auf dem Ferienwohnungsmarkt.“
Saisonale Muster und längere Aufenthalte
Ausländische Touristen bevorzugen weiterhin die Wintermonate für ihren Besuch der Inseln. Dezember und Januar verzeichnen die höchsten Übernachtungszahlen von Ausländern in Ferienwohnungen. Bei den spanischen Urlaubern sieht das anders aus: Sie bevorzugen die Monate Juli und August für ihren Urlaub auf den Kanaren. Doch selbst in dieser Hochsaison übernachten immer noch mehr Ausländer als Spanier in Ferienwohnungen – 189 mehr pro 1.000 Einwohner. Diese ausgeprägte Saisonalität, gepaart mit dem Wachstum von Langzeitaufenthalten und der gestiegenen Nachfrage nach Ferienwohnungen, hat die Debatte über die Auswirkungen dieses Unterkunftsmodells auf den kanarischen Wohnungsmarkt weiter angefacht.
Notbremse der Regierung – aber reicht das?
Die kanarische Regierung zog nach den massiven sozialen Protesten auf den Inseln die Reißleine bei den Ferienwohnungen. Sie verabschiedete das „Gesetz zur nachhaltigen Ordnung der touristischen Nutzung von Wohnungen“ mit dem Ziel, die Wohnungskrise zu bekämpfen und zu verhindern, dass die Bewohner aus ihren eigenen Vierteln verdrängt werden. Die Verordnung verbietet für fünf Jahre die Neuregistrierung von Ferienwohnungen – es sei denn, die Gemeinden können nachweisen, dass sie Platz dafür haben. Zudem wird die Nutzung von Sozialwohnungen zu touristischen Zwecken vollständig untersagt. Mit einer allgemeinen Obergrenze von 10 Prozent Ferienwohnungen pro Gemeinde will das Gesetz die Kontrolle über das Territorium an die Nachbarschaftsgemeinschaften und die Bürgermeister zurückgeben. Diese haben nun die Entscheidungsgewalt darüber, wo und wie viele Touristen in Wohngebieten untergebracht werden dürfen, um den Kollaps des Archipels zu verhindern.
Wissenschaftliche Skepsis und strukturelle Probleme
Doch obwohl die Maßnahme den weiteren Anstieg der Ferienwohnungen gestoppt hat, konnte sie den Druck der Wohnungskrise nicht mindern. Der Geograf Agustín Cocola, Mitglied der Forschungsgruppe für Territorialanalyse und Tourismusstudien an der Universität Rovira i Virgili in Katalonien, stellt nüchtern fest: „Der Ferienwohnungsmarkt hat viele lokale Märkte bereits strukturell verändert. Selbst wenn das Wachstum nun gebremst wird, bleibt das angesammelte Volumen sehr hoch. Wir sprechen daher eher von einer Phase der Anpassung als von einem echten Trendwechsel mit klaren Auswirkungen auf den Zugang zu Wohnraum.“
Der auf Wohnungsfragen spezialisierte Ökonom Pablo Tucat von der Beratungsfirma Ksnet ergänzt: „Maßnahmen wie die kommunalen Beschränkungen oder das kürzlich vom Obersten Gerichtshof gekippte zentrale Register sollten eigentlich eine Wirkung entfalten.“ Er warnt jedoch vor den „begrenzten öffentlichen Ressourcen bei der Kontrolle“. Die verhängten Bußgelder für illegale Ferienwohnungen seien hoch und sollten daher abschreckend wirken, räumt er ein.
Der Forscher Claudio Milano spricht in diesem Zusammenhang von einer „Turistifizierung des Alltags“. Er betont, dass es mehr als genügend wissenschaftliche Belege für die Auswirkungen dieses Phänomens auf die Immobilienpreise gebe. „Über die Plattformen dringt der Tourismus in unsere Wohnanlagen ein“, erklärt er, da sie die Umwandlung von Wohnimmobilien in touristische Unterkünfte begünstigten. Seiner Meinung nach „gab es noch nie so viel Druck wie in den letzten 15 Jahren“, da ein wachsender Teil des Wohnungsbestands in den Tourismus- und Kurzzeitmietmarkt abgewandert sei – beides Modelle, die eine deutlich höhere Rendite als die traditionelle Dauervermietung bieten.
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