Leerstand wird zur Kostenfalle
In Spanien wird es für Eigentümer, die Wohnungen über Jahre hinweg unbewohnt lassen, bald empfindlich teuer. Die neue Ley de Vivienda (Wohnungsbaugesetz) verfolgt ein klares Ziel: den Immobilienmarkt wiederbeleben, das Angebot vergrößern und die Preise bremsen. Um dies zu erreichen, sieht das Gesetz so neuartige wie drastische Maßnahmen vor – darunter die Möglichkeit, Eigentümer von dauerhaft leeren Wohnungen mit einem Zuschlag auf die Grundsteuer (IBI) zu bestrafen. Vor diesem Hintergrund fragen sich viele Einwohner Teneriffas, was sie mit Immobilien tun können, die seit Jahren verschlossen und ungenutzt sind.
Nicht überall automatisch gültig
Die Maßnahme greift nicht automatisch im ganzen Land. Sie erlaubt es jedoch jeder Gemeinde, diese Strafkomponente über ihre eigenen Steuersatzungen einzuführen. In einigen Fällen kann die Steuerlast um bis zu 150 Prozent des üblichen IBI-Beitrags steigen. Die Regierung verteidigt diese Strafsteuer mit dem Argument, dass so tausende verschlossene Wohnungen inmitten der Wohnungskrise und der explodierenden Mietpreise auf den Markt gebracht werden sollen.
Wann gilt eine Wohnung als leer?
Damit eine Immobilie steuerlich als „leerstehend“ gilt, müssen laut Gesetz mehrere Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:
- Die Wohnung muss länger als zwei Jahre ununterbrochen leer stehen.
- Der Eigentümer muss mindestens vier weitere Wohneinheiten besitzen.
- Der Leerstand darf nicht rechtlich begründet sein.
Die Gemeinden sind dafür zuständig, diese Situation zu prüfen und zu bestätigen. Dazu gleichen sie in der Regel Daten aus dem Melderegister mit außergewöhnlich niedrigen Verbräuchen von Strom, Wasser oder Gas ab.
Abgestufte Strafen je nach Dauer und Anzahl
Das Gesetz sieht unterschiedliche Strafniveaus vor – abhängig davon, wie lange die Wohnung leer steht und wie viele Einheiten ein Eigentümer anhäuft. Die IBI-Erhöhung ist also nicht für alle Fälle gleich:
- Liegt die Wohnung länger als zwei Jahre brach, kann der Zuschlag bis zu 50 Prozent des Steuerbetrags betragen.
- Übersteigt der Leerstand zwei Jahre, kann die Strafe auf bis zu 100 Prozent steigen.
- Noch höher wird der Steuerdruck, wenn ein Eigentümer im selben Ort mehrere leere Wohnungen besitzt – dann sind bis zu 150 Prozent Zuschlag möglich.
Zielgruppe dieser Maßnahme sind vor allem Großvermieter und Investmentfonds.
Diese Gründe schützen vor der Strafsteuer
Nicht jede verschlossene Wohnung kann steuerlich bestraft werden. Das Gesetz listet mehrere anerkannte Ausnahmen auf, die den IBI-Zuschlag unwirksam machen:
- Immobilien, die sich tatsächlich im Verkauf- oder Vermietungsprozess befinden.
- Wohnungen, die renoviert werden.
- Objekte, die Gegenstand eines Gerichtsverfahrens sind.
- Vorübergehende Abwesenheit aus beruflichen, gesundheitlichen oder Ausbildungsgründen.
- Zweitwohnsitze, die nur gelegentlich genutzt werden, sofern bestimmte Fristen für ununterbrochenen Leerstand nicht überschritten werden.
Die gesetzliche Regelung versucht bewusst zu unterscheiden zwischen einer Wohnung, die aus persönlicher Notwendigkeit leer steht, und einer, die als strategische oder spekulative Wertanlage gehortet wird.
Kanaren besonders betroffen
Die Kanarischen Inseln gehören zu den spanischen Regionen mit dem höchsten Anteil an leerstehenden Wohnungen. Laut der letzten Volks- und Wohnungszählung des Nationalen Statistikinstituts (INE) aus dem Jahr 2021 gelten 19,4 Prozent des kanarischen Wohnungsbestands als leer – fünf Prozentpunkte mehr als der nationale Durchschnitt. Santa Cruz de Tenerife ist mit 92.300 leeren Wohnungen (17,3 Prozent des Gesamtbestands) die Provinzhauptstadt mit dem höchsten Leerstandsanteil Spaniens. Las Palmas de Gran Canaria verzeichnet 65.900 unbewohnte Immobilien, was 14,3 Prozent des dortigen Wohnungsbestands entspricht.
Vorerst keine konkreten Pläne vor Ort
Das bedeutet jedoch nicht, dass all diese Immobilien automatisch von der Steuererhöhung betroffen wären. Bislang hat weder die Stadtverwaltung von Santa Cruz noch die von Las Palmas konkrete Schritte unternommen, um die IBI-Erhöhung für Großvermieter einzuführen. Die neue Regelung bleibt vorerst eine Option – deren Nutzung jede Kommune selbst in der Hand hat.
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