Spaniens neue Härte gegen leerstehende Immobilien
Wer in Spanien eine Wohnung oder ein Haus über Jahre hinweg ungenutzt lässt, muss künftig tief in die Tasche greifen. Das neue Wohnungsgesetz, das die spanische Regierung auf den Weg gebracht hat, verfolgt ein klares Ziel: den Immobilienmarkt beleben, das Angebot vergrößern und die Preise in Schach halten. Um dies zu erreichen, sieht die Regelung so neuartige wie radikale Maßnahmen vor, darunter die Möglichkeit, Eigentümer von leerstehenden Immobilien mit einem Zuschlag auf die Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zu bestrafen. Angesichts dieser Entwicklung fragen sich viele Hausbesitzer auf den Kanaren, was sie mit den geschlossenen und ungenutzten Objekten tun können.
Eine Option für die Gemeinden, keine Pflicht
Die Maßnahme tritt jedoch nicht automatisch im ganzen Land in Kraft. Vielmehr gibt das Gesetz jeder Gemeinde das Recht, diese Strafsteuer eigenständig über ihre kommunalen Abgabenordnungen einzuführen. In einigen Fällen kann der Zuschlag auf die Steuerrechnung bis zu 150 Prozent des üblichen IBI-Beitrags betragen. Die Regierung verteidigt diese Strafmaßnahme mit dem Argument, dass so tausende verschlossene Wohnungen auf den Markt gebracht werden sollen – mitten in einer schweren Krise des Mietmarktes und explodierenden Preisen.
Wann gilt eine Wohnung als „leerstehend“?
Das Gesetz legt mehrere Bedingungen fest, die gleichzeitig erfüllt sein müssen, damit eine Immobilie steuerlich als ungenutzt gilt:
- Die Immobilie muss länger als zwei Jahre ununterbrochen leer stehen.
- Der Eigentümer muss mindestens vier Wohneinheiten besitzen.
- Der Leerstand darf nicht rechtlich begründet sein.
Die Gemeinden sind dafür zuständig, diese Situation zu ermitteln und nachzuweisen. Dazu gleichen sie in der Regel Daten aus dem Melderegister mit ungewöhnlich niedrigen Verbräuchen von Strom, Wasser oder Gas ab.
Die Staffelung der Strafen: Von 50 bis 150 Prozent
Die Höhe des IBI-Zuschlags variiert je nach Dauer des Leerstands und der Anzahl der von einem Eigentümer gehaltenen Objekte. Die Steuererhöhung ist also nicht für alle Fälle gleich:
- Bei mehr als zwei Jahren Leerstand: Der Zuschlag kann bis zu 50 Prozent des Steuerbetrags betragen.
- Bei längerem Leerstand (über zwei Jahre hinaus): Die Strafe kann auf bis zu 100 Prozent steigen.
- Bei mehreren leerstehenden Wohnungen im selben Ort: Der Steuerdruck erhöht sich weiter, und der Zuschlag kann bis zu 150 Prozent erreichen.
Die Maßnahme zielt besonders auf Großvermieter und Investmentfonds ab.
Ausnahmen: Wann der Zuschlag nicht greift
Nicht jede verschlossene Wohnung kann steuerlich belangt werden. Das Gesetz sieht mehrere rechtfertigende Gründe vor, die den IBI-Zuschlag außer Kraft setzen. Dazu gehören:
- Wohnungen, die sich tatsächlich im Verkaufs- oder Vermietungsprozess befinden
- Immobilien, die renoviert werden
- Häuser, die von Gerichtsverfahren betroffen sind
- Vorübergehende Abwesenheit aus Arbeits-, Gesundheits- oder Bildungsgründen
- Zweitwohnsitze, die nur gelegentlich genutzt werden, solange sie bestimmte zusammenhängende Leerstandsfristen nicht überschreiten
Mit dieser juristischen Gestaltung soll klar zwischen einer aus persönlicher Notwendigkeit geschlossenen Wohnung und einer Immobilie unterschieden werden, die als spekulative oder strategische Vermögensanlage leer gehalten wird.
Die Kanaren: Spitzenreiter beim Wohnungsleerstand
Die Kanarischen Inseln gehören zu den autonomen Gemeinschaften Spaniens mit dem höchsten Anteil an leerstehendem Wohnraum. Laut der letzten Wohnungs- und Bevölkerungszählung des Nationalen Statistikinstituts (INE) aus dem Jahr 2021 gelten 19,4 Prozent des kanarischen Wohnungsbestands als leer – das sind fünf Prozentpunkte mehr als der landesweite Durchschnitt.
Santa Cruz de Tenerife sticht dabei als Provinzhauptstadt mit der höchsten Leerstandsquote Spaniens hervor. Laut INE stehen dort 92.300 Wohnungen leer, was 17,3 Prozent des gesamten Immobilienbestands der Stadt entspricht. In Las Palmas de Gran Canaria sind es 65.900 leerstehende Wohnungen, ein Anteil von 14,3 Prozent am städtischen Wohnungsmarkt.
Das bedeutet jedoch nicht, dass all diese Immobilien automatisch mit dem Steuerzuschlag belegt werden. Hinzu kommt, dass sich bislang weder die Stadtverwaltung von Santa Cruz noch die von Las Palmas de Gran Canaria dazu entschlossen haben, die IBI-Erhöhung auf Großvermieter anzuwenden.
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