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Aufbereitet mit Hilfe künstlicher Intelligenz auf Grundlage spanischsprachiger Informationen. Quelle unter dem Artikel.
Ein strukturelles Problem mit vielen Gesichtern
Die Kanarischen Inseln durchleben seit Jahren eine schwere Krise beim Zugang zu Wohnraum. In der vergangenen Dekade hat die Regionalregierung lediglich eine einzige leerstehende Wohnung mobilisiert, und seit mehr als vier Jahren wurde auf dem Archipel kein einziges gefördertes Wohngebäude mehr errichtet – was ein Problem, das längst struktureller Natur ist, weiter verschärft hat. Doch der Mangel an öffentlichem Wohnraum ist nicht die einzige Facette dieser Krise: Mehr als 211.400 Wohnungen stehen auf den Inseln leer. Das heißt, eines von fünf Häusern ist unbewohnt, wie aus den jüngsten, für 2021 erfassten Daten des nationalen Statistikinstituts (INE) hervorgeht.
Der Versuch, den Kauf durch Nicht-Residenten zu begrenzen
Zwar hat sich die kanarische Regierung mit dem Vorhaben festgefahren, den Wohnungskauf durch Nicht-Residenten zu beschränken, um eine seit Jahrzehnten bestehende Wohnungsnot zu lösen – doch das Problem reicht viel weiter. Das INE klassifiziert Wohnungen anhand ihres Stromverbrauchs und unterscheidet zwischen leerstehenden Immobilien, Wohnungen mit sporadischer Nutzung und Wohnungen mit sehr geringem Verbrauch. Nicht alle Häuser, die kaum Strom verbrauchen, sind unbewohnt – manche werden ausschließlich während der Ferien oder zu besonderen Anlässen genutzt.
Erbschaften und blockierte Eigentümergemeinschaften
Zu den Hauptursachen für einen so hohen Bestand an leerstehenden Immobilien zählen Erbschaften, die durch Familienkonflikte oder fehlende Einigkeit beim Verkauf blockiert sind. María Elena Sánchez Jordán, Professorin für Zivilrecht an der Universität La Laguna, betont im Gespräch mit Canarias Ahora, dass die Wege, Miteigentümer zu einer Einigung zu bewegen, „öffentlich-rechtlicher Natur“ seien. „Man müsste über die Anordnung von Zwangsverkäufen oder Zwangsvermietungen nachdenken“, das heißt, dass der Staat ihre Nutzung durch Enteignungen erzwingt – „sei es des Eigentums an den Gütern – im Fall des Verkaufs – oder ihrer Nutzung – im Fall der Zwangsvermietung“, erklärt sie. Diese Lösung habe jedoch den Nachteil, dass sie als „ungerechtfertigte Einmischung in das Recht auf Privateigentum“ angesehen werden könne. Um sie verfassungskonform umzusetzen, müsse man laut María Elena daher „das öffentliche Interesse oder den sozialen Nutzen der Maßnahme erklären und die Eigentümer entschädigen“.
Rechtsunsicherheit und die Angst vor Mietausfällen
Ein weiterer Faktor, der diese Wohnungen leer bleiben lässt, ist die Rechtsunsicherheit und die Furcht der Eigentümer, sie zu vermieten. Viele ziehen es vor, die Unterhaltskosten einer verschlossenen Immobilie zu tragen, statt sich möglichen Zahlungsausfällen, Beschädigungen oder Hausbesetzungen auszusetzen. Um diesem Problem zu begegnen, verweist Sánchez Jordán auf eine vom Staat beschlossene Maßnahme: die Linie öffentlicher Bürgschaften nach Artikel 76 des Königlichen Gesetzesdekrets 1/2025 vom 28. Januar, die mögliche Zahlungsausfälle bei der Wohnungsmiete abdecken soll. Die Expertin warnt jedoch, dass diese Maßnahme „ihre Grenzen hat“. Um Zugang zu dieser Bürgschaft zu erhalten, muss der Mieter mindestens eine der beiden festgelegten Voraussetzungen erfüllen: unter 35 Jahre alt sein oder sich in einer Situation der Vulnerabilität befinden, gemäß den regulatorisch festgelegten Kriterien. Diese Bedingungen müssen sowohl bei der Unterzeichnung des Mietvertrags als auch bei der Unterzeichnung der Bürgschaftsverpflichtung erfüllt sein. Zudem ist die Gewährung der Garantie an drei Bedingungen geknüpft: dass die Miete den vom staatlichen Referenzindex festgelegten Höchstsatz nicht überschreitet; dass die gesetzlich vorgeschriebene Kaution samt möglicher Anpassungen hinterlegt wird; und dass Vermieter und Mieter die Verpflichtung zur Bürgschaft nach dem von der Verwaltung genehmigten Muster unterzeichnen. Sánchez Jordán bezeichnet dies als zweischneidiges Schwert: „Die gute Nachricht ist, dass dieser Artikel bereits eine regulatorische Umsetzung hat; die schlechte ist, dass ihn die autonomen Gemeinschaften und Städte mit zweckgebundener Finanzierung durch den Staat verwalten, sodass ich befürchte, dass er im Sande verlaufen wird.“ „Letztlich scheint mir die einzige Formel, um zur Vermietung zu ermutigen, die Steuervergünstigung für Langzeitvermieter und das ‚steuerliche Knirschen‘ für jene zu sein, die ihre Wohnung dem Ferienvermietungsmarkt widmen“, schließt sie.
Ein Markt unter dem Druck des Tourismus
In einem stark vom Tourismusdruck geprägten Markt halten einige Eigentümer und Fonds Immobilien zurück, in der Erwartung, dass die Preise noch weiter steigen, um sie dann zu verkaufen, oder sie befinden sich in Übergangsprozessen, um sie der Ferien- oder Saisonvermietung zuzuführen. Der Ferienvermietung hat die kanarische Regierung besondere Aufmerksamkeit gewidmet. Alejandro Armas, Professor für Humangeografie an der Universität La Laguna, weist gegenüber Canarias Ahora darauf hin, dass die oberste Priorität dieser Regierung zunächst darin bestand, „die Touristenwohnung gewähren zu lassen, die sich frei entfaltet hat, bis sie das Gesetz zur nachhaltigen Ordnung der touristischen Nutzung von Wohnungen erließen“. In diesem Zusammenhang versicherte vor einigen Wochen der Vizeminister der Präsidentschaft, Alfonso Cabello, dass es auf den Kanaren heute 6.000 Ferienwohnungen weniger gebe als vor einem Jahr. Dieser Rückgang spiegelt sich jedoch nicht in einer Realität wider, die heute zeigt, dass mindestens sieben kanarische Gemeinden mehr Betten als Einwohner haben. Armas betont, dass es sich nicht um offizielle Daten handele und dass man „ab Beginn der Ausarbeitung des Gesetzesentwurfs hätte zählen müssen“, da damals ein offensichtlicher „Ruf-Effekt“ ausgelöst worden sei – aus Angst vor künftigen Beschränkungen seien zahlreiche Eigentümer in Scharen losgezogen, um ihre Immobilien zu registrieren, was die Zahl der Lizenzen künstlich aufgebläht und einen unrealistischen Höchststand erzeugt habe.
Leerstand bleibt eine offene Aufgabe
Was die Bewirtschaftung der leerstehenden Wohnungen betrifft, so bleibt diese eine offene Aufgabe auf der Agenda der Regierung, die sich derzeit auf die Freigabe von Bauland für den öffentlichen Wohnungsbau konzentriert. Armas versichert, dass die Regierung „keinen Diskurs haben wird, der nachhaltig ist“ – „wirklich nachhaltig“, beharrt er. In diesem Sinne weist er darauf hin, dass „nicht erwogen wird, Maßnahmen voranzutreiben, die es ermöglichen, bereits bestehende Wohnungen dem sozialen Wohnungsbau zuzuführen, wie etwa den Ankauf von Immobilien“ für diesen Zweck, noch Maßnahmen oder Anreize zur Mobilisierung der leerstehenden Wohnungen anzuwenden. „Das ist keine vorrangige Linie“, schließt er. In dieselbe Richtung argumentiert der Experte für Humangeografie, dass „die Lösungen für das Wohnen nicht darin bestehen, nur eine Politik zu gestalten, sondern viele Teile zusammenzufügen“ und dass „diese Wohnungen auf den Markt zu bringen durchaus die Wohnungskrise lindern könnte“.
Wo die meisten Wohnungen leer stehen
Die meisten leerstehenden Häuser konzentrieren sich in Touristengemeinden und in den kanarischen Hauptstädten. 35 Prozent aller leerstehenden Wohnungen entfallen auf diese Gemeinden. Arona verzeichnet das größte Volumen unbewohnter Wohnungen auf dem gesamten Archipel, mit bis zu 14.483 Immobilien. Der Verband der Immobilienunternehmen befürwortet ebenfalls, die leerstehenden Wohnungen zum Verkauf oder zur Vermietung anzubieten. Der Verband der Immobilienberatungsunternehmen versicherte vor einigen Monaten gegenüber dieser Zeitung, dass die Kanaren mindestens 44.000 Wohnungen benötigen, um die aktuelle Nachfrage zu decken. Es würde genügen, ein Fünftel der geschlossenen Wohnungen zu mobilisieren. Derzeit hat das Wohnungsministerium der Regionalregierung die Website des Programms zur Eingliederung leerstehender Wohnungen in die Vermietung auf den Kanaren freigeschaltet, um leerstehende Häuser der Vermietung zuzuführen – mit einer dreijährigen Versicherung und Beratung für Eigentümer und Mieter.
Die Zahlen nach Provinzen und Inseln
Santa Cruz de Tenerife und Las Palmas vereinen die höchsten Zahlen leerstehender Wohnungen des Archipels. Die erste Provinz summiert 110.995 unbewohnte Immobilien, die zweite erreicht 100.486, gemäß den Daten des letzten verfügbaren Zensus des nationalen Statistikinstituts (INE), zusammengestellt vom Observatorium für Soziale Rechte der Kanaren (Odesocan). Das heißt, 47 der 88 kanarischen Gemeinden verfügen über mehr als tausend leerstehende Wohnungen. Doch das Phänomen verstärkt sich in den Hauptstädten. Las Palmas de Gran Canaria führt die Rangliste mit 24.822 unbesetzten Immobilien an, gefolgt von Santa Cruz de Tenerife mit 16.729. Auch Arrecife mit 3.101, Santa Cruz de La Palma mit 1.611 und Puerto del Rosario mit 1.567 sind betroffen. San Sebastián de La Gomera verzeichnet 927 leerstehende Wohnungen und Valverde 685. Unter den großen Städten stechen zudem San Cristóbal de La Laguna mit 9.980 unbewohnten Immobilien und Telde, die zweitbevölkerungsreichste Stadt Gran Canarias, mit 5.390 hervor. Nach Inseln übersteigt Teneriffa die Marke von 92.300 leerstehenden Wohnungen und Gran Canaria erreicht 65.900. Lanzarote liegt bei rund 20.000; Fuerteventura summiert etwa 14.500 und La Palma knapp 12.000. Auf den weniger bevölkerten Inseln nähert sich La Gomera den 4.900 und El Hierro zählt rund 1.680 unbewohnte Immobilien.
Ein Recht wird zum Privileg
Im Vergleich zum übrigen Spanien belegen die Kanaren den dritten Platz in Spanien beim Anteil leerstehender Wohnungen, mit 19,4 Prozent des Immobilienbestands, so Daten der Plattform Brainsre. Zugleich sind 22 Prozent der Wohnungen zur Miete bestimmt – eine Zahl, die das Gewicht eines Marktes widerspiegelt, auf den immer mehr Bewohner angesichts der Schwierigkeiten, Wohneigentum zu erwerben, zurückgreifen müssen. Die Kombination aus Tourismudruck, knappem Wohnungsangebot und steigenden Mieten macht einen Markt sichtbar, in dem die Wohnung existiert, aber nicht immer für diejenigen erreichbar ist, die sie brauchen. Das Problem geht über den Mangel an Immobilien hinaus. Es ist auch eine Frage des Zugangs und der Verteilung der Wohnressourcen. Auf den Kanaren, wo die Bewohner rund 40 Prozent ihres Gehalts für die Miete aufwenden, wird das Wohnen unter einem Dach zunehmend zu einer größeren finanziellen Anstrengung. Und so ist ein Recht wie das auf Wohnen letztlich zu einem Privileg für diejenigen geworden, die es sich leisten können.
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