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Aufbereitet mit Hilfe künstlicher Intelligenz auf Grundlage spanischsprachiger Informationen. Quelle unter dem Artikel.
Ein Verfahren, das sich endlos zieht
Seit der formelle Antrag der Stadtverwaltung von Las Palmas de Gran Canaria auf Ausweisung als angespannte Wohnregion bei der Regierung der Kanarischen Inseln eingegangen ist (Januar 2025) und bis zur öffentlichen Anhörung (Oktober 2026) sind mehr als 600 Tage vergangen. Diese Frist überschreitet bei Weitem die anderer Städte, die dasselbe Verfahren durchliefen. In Bilbao lagen zwischen Antrag und Ausweisung 132 Tage, in A Coruña gerade einmal 52. Der Unterschied ist gewaltig. Und die Hauptursache für die Verzögerung des Verfahrens in der Hauptstadt Gran Canarias war die Ablehnung der Regionalregierung – bestehend aus Coalición Canaria (CC) und der Volkspartei (PP) –, Daten von Immobilienportalen wie Idealista oder Fotocasa heranzuziehen, um zu belegen, dass der Mietmarkt angespannt ist.
Misstrauen gegenüber Angebotspreisen
Die von Fernando Clavijo (CC) geführte Verwaltung hält diese Zahlen für „nicht vertrauenswürdig“, weil sie die Angebotspreise widerspiegelten (also die in Inseraten genannten Preise), nicht aber die letztlich in den Geschäften vereinbarten Mieten – sei es beim Kauf oder bei der Vermietung. So heißt es in einem Bericht des Berufsverbands der Wirtschaftswissenschaftler von Las Palmas, den die öffentliche Wohnungsbaugesellschaft des Archipels, Visocan, in Auftrag gegeben hat. Doch die Regionalregierung greift in einem ihrer Berichte über die Wohnungssituation auf den Inseln, veröffentlicht im Kanarischen Wohnungsobservatorium, auf dieselbe Quelle zurück. Darin verwendet sie Daten von Idealista, um zu schätzen, dass die Mietpreise auf den Kanaren zwischen 2020 und 2025 um 54 Prozent gestiegen sind, und kommt zu dem Schluss, dass der Markt „deutlich stärker unter Druck steht als der spanische insgesamt“. In derselben Analyse heißt es zudem, „der Anstieg der Mietpreise in den letzten Jahren ist etwas höher als der der Kaufpreise“. Und die Kostensteigerung im letzten Jahrzehnt beziffert sie in den Provinzen Santa Cruz de Tenerife und Las Palmas auf 144 beziehungsweise 106 Prozent.
Ein Vorgehen, das auch andere Regionen wählen
Die Weigerung der Kanarischen Regierung, Daten von Immobilienportalen in Anträgen auf Ausweisung angespannter Zonen zu akzeptieren, ist kein Einzelfall. Ebenso verfuhr die Regionalregierung Galiciens (ebenfalls von der PP geführt) mit dem ersten Antrag von Santiago de Compostela, der auf Idealista-Zahlen basierte. Doch weder das spanische Wohnungsgesetz von 2023 noch die Vorschrift, die das Verfahren zur Ausweisung angespannter Zonen auf den Inseln von 2025 regelt, verlangen, dass die Daten amtlich oder öffentlich sein müssen. Sie verlangen lediglich, dass sie „die Preise für Miete und Verkauf verschiedener Wohnungstypen und ihre Entwicklung im Zeitverlauf“ aufzeigen und es ermöglichen, „die Entwicklung des finanziellen Aufwands zu messen, den Haushalte für eine würdige und angemessene Wohnung leisten müssen“.
Wissenschaftler verteidigen die Portal-Daten
Die Nutzung dieser Zahlen ist zudem unter Wissenschaftlern weit verbreitet. Alejandro Armas, Doktor der Geografie an der Universität La Laguna (ULL), verteidigt sie als „reale“ Daten, da sie „die Hauptquelle für Mietpreise“ auf den Kanaren darstellten. Ihr Nutzen sei in einer Region relevant, in der es historisch ein Defizit an amtlichen Daten zum Mietwesen gegeben habe, handle es sich doch um „eine Gesellschaft, die praktisch auf Eigentum basiert und in der kein Interesse am Schutz der Mieter bestand“. Tatsächlich hält der von Armas beklagte Informationsmangel auf dem Archipel an. Die meisten Eigentümer hinterlegen beim Kanarischen Wohnungsinstitut (ICAVI) nicht die für Mietverträge fällige Kaution (obwohl das regionale Wohnungsgesetz von 2014 dies vorschreibt), die es ermöglichen würde, festzustellen, wer die Vermieter sind und wie viel sie für ihre Wohnungen verlangen. Dagegen verfügen Regionen wie Katalonien, das Baskenland, Galicien oder Navarra über entsprechende Register. In allen stützen sich die Anträge auf Ausweisung angespannter Zonen auf eigene Kautionsdaten, etwa die des Katalanischen Bodeninstituts (INCASOL) oder die der Statistik des Mietmarkts (EMAL) der baskischen Regierung. Auf den Kanaren ist das unmöglich.
Die amtliche Alternative – mit einem Haken
Die Alternative besteht somit darin, auf die Zahlen des Staatlichen Referenzsystems für Mietpreise (SERPAVI) zurückzugreifen, einen amtlichen Indikator, der auf den von der Steuerbehörde erfassten Einkommenserklärungen aus Vermietung basiert. Allerdings hat er einen Nachteil: Seine Daten kommen mit Verzögerung, da die Informationen erst zwei Jahre nach der Erklärung veröffentlicht werden. Der jüngste verfügbare Wert ist der von 2024. Und das hilft inmitten der Wohnungsnot nicht weiter. „Wir dürfen nicht vergessen, dass [die Ausweisung als angespannte Zone] eine Notmaßnahme ist. Es handelt sich also um ein Problem, das jetzt besteht, und wenn es aus welchen Gründen auch immer verzögert wird, führt das gerade nicht zur Bewältigung der Notlage“, merkt der Geograf Víctor Jiménez von der Universität Las Palmas de Gran Canaria (ULPGC) an.
Amtlich ist nicht gleich präzise
Jiménez vertritt wie Armas die Auffassung, Spanien leide unter einem „strukturellen Defizit nicht nur an Wohnungen, sondern auch an Daten darüber“, und glaubt, dass man dazu neige, amtlich mit rigoros oder realitätsnah zu verwechseln. Der Geograf räumt ein, die Kritik an Immobilienportalen, sie zeigten nur Angebots- oder Ausgangspreise (also das, was der Eigentümer verlangt), „könne berechtigt sein“. Doch hegt er denselben Verdacht gegenüber amtlichen Quellen. „Wenn mir das Ministerium oder das Statistische Nationalinstitut (INE) einen Wert zum tatsächlichen Mietpreis liefern, geben sie mir die monatliche Miete an, die im Vertrag steht. Aber man muss sich fragen: Ist dieser Wert real? Spiegelt er die Realität wider? Denn wir wissen auch, dass es viele mündliche Verträge gibt oder dass ein Teil des Vertrags in A und ein anderer in B gezahlt wird“, argumentiert Jiménez. Und er ergänzt: „Dasselbe gilt für die Daten der Immobilienportale. Wenn ein Eigentümer sagt, der Ausgangspreis liege bei 500 Euro, wissen wir nicht, ob der Vertrag zu diesem Preis geschlossen wird oder nicht. Wir wissen, dass beim Verkauf einer Immobilie der Endpreis sinken kann, weil Angebote nach unten gemacht werden. Beim Vermieten könnte sogar das Gegenteil passieren: dass der tatsächliche Preis wegen der großen Konkurrenz sogar höher liegt“, bekräftigt der Forscher.
Die Stadt legt nach – und kritisiert die Beschränkung
Nach der Ablehnung der Nutzung von Daten der Portale Idealista oder Fotocasa legte die Stadtverwaltung von Las Palmas de Gran Canaria eine neue Studie auf Basis amtlicher Zahlen vor – nicht ohne zuvor die von der Kanarischen Regierung verhängte Beschränkung zu hinterfragen. Die Stadt betonte, dass „in keinem der Rechtstexte“ festgelegt sei, aus welcher Quelle die Informationen stammen müssten, und wies darauf hin, dass die Nutzung der Immobilienportale auf „einem direkten Indikator beruhe: dem Preis der ‚Vermarktung‘ der Wohnung“. Die Stadtverwaltung führte zudem an, dass das Wohnungsbauministerium selbst diese Zahlen in den jährlich erscheinenden Sonderbulletins zum Wohnungsmietmarkt verwende. Und schließlich erklärte sie, ihr Ziel bei der Heranziehung dieser Daten sei es gewesen, „den Aufwand bei den Zugangsbedingungen zum Immobilienmarkt anhand der Vermarktung und der angebotenen Preise“ zu analysieren. Die SERPAVI-Informationen hingegen zeigten „das Marktverhalten anhand der in bestehenden Mietverträgen erzeugten Preise und der Erklärung ihrer Ergebnisse“. Es sind unterschiedliche Indikatoren. Dennoch ist die Stadt in beiden von der Stadtverwaltung von Las Palmas de Gran Canaria vorgelegten Studien angespannt, gemäß den Kriterien des staatlichen Wohnungsgesetzes. Das heißt, die Belastung durch Miete plus Grundkosten übersteigt im Durchschnitt 30 Prozent des Einkommens. Die erste Studie, basierend auf Immobilienportalen, wurde im Januar 2025 vorgelegt und analysierte die Entwicklung von 2015 bis 2023. Die zweite, auf amtliche Daten gestützt, nutzte die SERPAVI-Statistiken für den Zeitraum 2020 bis 2023.
Der Bericht der Wirtschaftswissenschaftler
Der Bericht des Berufsverbands der Wirtschaftswissenschaftler senkt den Aufwand jedoch auf 24,12 Prozent. Das heißt, laut seinen Berechnungen wenden die Einwohner von Las Palmas de Gran Canaria nur einen von vier Euro ihres Einkommens für Miete und Grundkosten wie Wasser oder Strom auf. Diese Analyse ist das Ergebnis einer Vereinbarung zwischen Visocan und dem Berufsverband der Wirtschaftswissenschaftler von Las Palmas, mit der sich Letzterer verpflichtete, „objektive, unabhängige und technisch fundierte“ Berichte über die von den Stadtverwaltungen in ihren Anträgen auf Ausweisung als angespannte Zonen vorgelegten Studien zu erstellen. Sie wurde im Juni 2025 unterzeichnet und hat eine Laufzeit von zwei Jahren, die jährlich verlängert werden kann, wenn beide Parteien zustimmen. Die Vereinbarung kam kurz nachdem die Kanarische Regierung die Vorschrift verabschiedet hatte, die die Stadtverwaltungen verpflichtet, eigene technische Berichte für die Beantragung der Ausweisung als angespannte Zone zu erstellen. Der Kanarische Städtebund (FECAM) hatte sich dieser Anforderung stets widersetzt – wegen fehlender Ressourcen für solche Studien. Bislang hat nur die Stadtverwaltung von Las Palmas de Gran Canaria, der bevölkerungsreichsten Gemeinde des Archipels, einen solchen Bericht erstellt. Doch sowohl ihr Antrag als auch die Anträge anderer Gemeinden werden vom Berufsverband der Wirtschaftswissenschaftler von Las Palmas geprüft – dem „externen Organ der technischen Validierung“, auf das die Kanarische Regierung setzt, die seit der Machtübernahme von CC und PP Widerstand gegen die direkte Anwendung von Mietpreisobergrenzen gezeigt hat.
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