Debatte um die Ferienwohnung
Die Ferienwohnung steht im Zentrum der Debatte um die Wohnungsnot auf den Kanaren. Der Mangel an Wohnraum und eine explosionsartig gestiegene Nachfrage haben den Fokus auf Immobilien gelenkt, die dem Wohnungsmarkt entzogen und stattdessen touristisch genutzt werden. Mitten in dieser Diskussion sorgte die Vorsitzende des kanarischen Ferienwohnungsverbandes (Ascav), Doris Borrego, im Lokalsender La Radio Canaria mit einer Aussage für Aufsehen: Die klassische Dauervermietung sei „unendlich“ viel rentabler für den Eigentümer.
Diese Behauptung steht in einem scheinbaren Widerspruch zu einem Urlaubsgebiet, das jährlich 17 Millionen Touristen empfängt und in dem der Ferienwohnungssektor als äußerst lukrativ gilt. Doch die tatsächliche Rentabilität relativiert sich, wenn man sie mit der Dauervermietung vergleicht, die selbst durch die Wohnungspreiskrise stark unter Druck steht. Borrego führt die geringere Nettorendite der Ferienwohnungen auf die zusätzlichen Kosten zurück, die diese mit sich bringen: WLAN, Reinigung der Räume und deutlich höhere Steuern. „Der Mythos, dass man mit einer Ferienwohnung mehr verdient, ist damit widerlegt“, so Borrego.
Die nackten Zahlen der Ferienvermietung
Aber wie groß ist der Unterschied wirklich? Laut dem Kanarischen Statistikinstitut (Istac) gab es im Jahr 2025 auf dem Archipel durchschnittlich 46.984 Ferienwohnungen. Diese erwirtschafteten einen Gesamtumsatz von 1,229 Milliarden Euro. Umgerechnet bedeutet das: Eine Ferienwohnung nimmt im Durchschnitt 26.173,40 Euro pro Jahr ein, also rund 2.181 Euro pro Monat.
In einer Region, deren wirtschaftliche Hauptantriebskraft der Tourismus ist, weisen Ferienwohnungen eine besonders hohe Auslastung auf. Experten zufolge ist die Branche erst ab einer Auslastung von über 60 Prozent rentabel – eine Marke, die auf den Kanaren das ganze Jahr über deutlich übertroffen wird. Tatsächlich lag die Belegungsrate im Jahr 2025 laut Istac nie unter 88,9 Prozent. Dieser Tiefstwert wurde im September erreicht, was mit dem Ende des Sommers und einer traditionell ruhigeren Reisezeit auf dem Archipel zusammenfällt. Über das gesamte Jahr betrachtet betrug die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnungen sogar beeindruckende 92,45 Prozent.
Die Rechnung der Dauervermietung
Auf der anderen Seite ist der Markt für Dauerwohnungen aufgrund der Wohnungskrise weiterhin äußerst angespannt. Die Preise sind hoch, die Nachfrage ist groß und das Angebot ist begrenzt. Auf den Kanaren liegt der Durchschnittspreis für eine Mietwohnung nach Angaben des Immobilienportals Idealista bei 15,70 Euro pro Quadratmeter. Hochgerechnet auf eine Standardwohnung von 80 Quadratmetern würde die monatliche Bruttomiete für den Eigentümer 1.256 Euro betragen – das entspricht 15.072 Euro pro Jahr.
Der erste Vergleich scheint also eindeutig zugunsten der Ferienwohnung auszufallen. Ohne Berücksichtigung von Steuern, Instandhaltung oder Nebenkosten nimmt eine Ferienwohnung monatlich rund 925 Euro mehr ein als eine konventionell vermietete Wohnung. Auf das Jahr gerechnet beträgt der Unterschied etwa 11.100 Euro.
Wenn die versteckten Kosten ins Spiel kommen
Dieses erste Bild ändert sich jedoch drastisch, wenn man die Betriebskosten einbezieht. Bei einer Dauervermietung trägt der Eigentümer Ausgaben wie die Grundsteuer (IBI), die Hausratversicherung, die Müllgebühren oder notwendige Reparaturen, etwa den Austausch von Haushaltsgeräten. Schätzungsweise verschlingen diese Posten zwischen acht und fünfzehn Prozent der Einnahmen.
Ganz anders sieht die Kostenstruktur bei einer Ferienwohnung aus. Hier kommen zu den Steuern und der Instandhaltung noch weitere Ausgaben hinzu, die bei einer klassischen Vermietung in der Regel der Mieter trägt: Nebenkosten wie Strom und Wasser, WLAN, Reinigung, Wäscheservice, Ersatz von Geschirr, häufigere Wartungsarbeiten, Plattformprovisionen und in manchen Fällen sogar ein externes Verwaltungsunternehmen. Insgesamt machen diese Kosten bei einer Ferienwohnung etwa 30 bis 40 Prozent der Bruttoeinnahmen aus, wobei Reinigung, Nebenkosten und Plattformprovisionen die größten Posten darstellen.
Der bereinigte Vergleich
Zieht man nun alle diese Abzüge ab, bleibt die Ferienwohnung immer noch rentabler als die Dauerwohnung – allerdings ist der Vorsprung viel geringer, als es die Bruttoeinnahmen vermuten lassen. Es bleiben etwa 241 Euro mehr pro Monat und 2.892 Euro mehr pro Jahr übrig. Der Abstand zwischen den beiden Vermietungsarten schrumpft also deutlich, sobald man die tatsächlichen Kosten abzieht. Die Zahlen belegen jedoch nicht die These, dass die Dauervermietung generell profitabler wäre. Der entscheidende Punkt ist daher nicht nur, wie viel jede Vermietungsart einbringt, sondern wie viel nach Abzug aller Kosten tatsächlich übrig bleibt. Die Ferienwohnung startet mit höheren Bruttoeinnahmen, hat aber auch eine deutlich höhere Kostenstruktur. Die konventionelle Miete bietet in Zeiten der Wohnungskrise zwar geringere monatliche Einnahmen, dafür aber mehr Stabilität und niedrigere Betriebskosten.
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