Mietexplosion im Norden Teneriffas: Studie deckt dramatische Entwicklungen auf
Die Wohnungssuche im Norden Teneriffas gleicht immer mehr einem Hindernislauf. Eine der wenigen tiefgreifenden Untersuchungen zur Lage auf dem Immobilienmarkt in den Gemeinden des Nordens offenbart nun das ganze Ausmaß: Die Gemeinde La Orotava hatte die Analyse bei der Beratungsfirma Deloitte in Auftrag gegeben. Das im November 2024 datierte Papier, das den Zeitraum von 2019 bis 2023 untersucht (mit Vergleichswerten bis ins Jahr 2001 und einer Analyse für 2024), wurde in der letzten Sitzung der lokalen Stadtplanungskommission Anfang Juli vorgestellt.
Obwohl das umfangreiche Werk in der Sitzung besprochen wurde, erhielten es die Gemeindegruppen zunächst nicht – erst jetzt wurde es der Opposition übergeben. Die Ergebnisse überraschen wenig, bestätigen aber, was Bewohner, Experten und Beobachter längst wissen: Die Kauf- und Mietpreise für Wohnraum sind in fast allen Bezirken regelrecht explodiert – und ein Ende des Trends ist nicht in Sicht.
Mieten steigen um fast 68 Prozent – in einigen Vierteln sogar um 129 Prozent
Die Kernaussage der Studie ist ein Paukenschlag: Im Untersuchungszeitraum stieg der durchschnittliche Mietpreis in La Orotava um beeindruckende 67,9 Prozent. Besonders drastisch fiel die Entwicklung in den höher gelegenen Ortsteilen aus: In Pinolere, Bebedero und Aguamansa, die auf rund 900 Metern über dem Meeresspiegel liegen, schnellten die Mieten um bis zu 129 Prozent nach oben – eine Zahl, die auf den ersten Blick schier unglaublich wirkt und selbst Experten staunen lässt. Die Studie destilliert jedoch nicht nur solche Extremwerte heraus, sondern liefert einen tiefen Einblick in die komplexen Mechanismen des lokalen Wohnungsmarktes, aufgeschlüsselt nach sämtlichen Stadtteilen der flächenmäßig größten Gemeinde der spitzen Insel.
Bevölkerung stabil, Haushalte wachsen
Ein Blick auf die Demografie zeigt ein interessantes Paradoxon: Zwischen 2019 und 2023 blieb die Einwohnerzahl von La Orotava nahezu konstant, mit einer minimalen Veränderung von +0,3 Prozent. Dennoch wuchs die Zahl der Haushalte kontinuierlich um 1,1 Prozent pro Jahr. Das bedeutet: Die durchschnittliche Haushaltsgröße schrumpfte innerhalb von zwei Jahrzehnten von 2,7 auf 2,3 Personen – ein Minus von 0,4 Punkten. „Dies spiegelt den Wandel der Familienstrukturen wider“, heißt es in den Schlussfolgerungen des Berichts. Die Folge ist ein erhöhter Druck auf den bestehenden Wohnungsbestand, denn mehr Haushalte benötigen naturgemäß mehr Wohnraum.
Bemerkenswert ist auch die demografische Verschiebung: Während die Gesamtbevölkerung stagnierte, wuchs der Anteil der ausländischen Bewohner um 8,6 Prozent. Für die Autoren der Studie ein klarer Beleg für „eine fortschreitende soziodemografische Diversifizierung der Gemeinde, die die Nachfrage nach bestimmten Wohnungstypen direkt beeinflusst und die Bedeutung einer sensiblen Stadtplanung nach Bezirken unterstreicht“.
Die Zahlen im Detail: Im Fünfjahreszeitraum wuchs die lokale Bevölkerung um 425 Personen (+1 Prozent) – 94 Prozent davon Spanier, 6 Prozent Ausländer. Bei der Altersstruktur zeigt sich eine deutliche Überalterung: 59 Prozent der Einwohner sind zwischen 40 und 59 Jahre alt, ebenso viele sind über 60. Zwischen 2006 und 2023 wuchsen diese beiden Gruppen um 34 beziehungsweise 35 Prozent – ein klares Zeichen für die Überalterung der Gesellschaft, die auch in anderen Regionen zu beobachten ist. Zwischen 2001 und 2021 stieg die Zahl der Haushalte um 3.508, also durchschnittlich 1,1 Prozent pro Jahr.
Kaufpreise: Plus von 10 Prozent, aber mit großen Unterschieden
Während die Mieten explodierten, fiel der Anstieg der Kaufpreise mit durchschnittlich 10 Prozent moderater aus – liegt aber immer noch über der regionalen Inflationsrate von 15 Prozent. Allerdings verbergen sich hinter diesem Durchschnittswert gewaltige Unterschiede zwischen den einzelnen Vierteln. Spitzenreiter ist Las Cuevas – Los Gómez mit einem Plus von 52 Prozent, ein Viertel, das sich durch viele Chalets und Einfamilienhäuser mit angrenzenden Grundstücken auszeichnet. Auch der historische Ortskern (el casco) verzeichnete mit 41 Prozent ein deutliches Plus.
Ganz anders sieht die Lage in den bevölkerungsreichen Vierteln aus: In La Perdoma stiegen die Kaufpreise nur um magere 1 Prozent, in El Durazno gingen sie sogar um 1 Prozent zurück. Diese Diskrepanz, so die Studienautoren, „spiegelt sehr unterschiedliche lokale Dynamiken wider und festigt den Mietmarkt als den am stärksten unter Druck stehenden Bereich des Immobilienmarktes“.
Die Lohn-Miet-Schere: Doppelte Belastung für Mieter
Besonders brisant wird die Lage, wenn man die Einkommensentwicklung betrachtet. Zwar stieg das durchschnittliche Einkommen pro Haushalt im Untersuchungszeitraum um 22,9 Prozent – doch das ist nur ein Bruchteil des Mietpreisanstiegs von fast 68 Prozent. Diese Schere hat fatale Folgen: Die sogenannte Belastungsquote für Miete ist heute mehr als doppelt so hoch wie für den Immobilienkauf. Konkret bedeutet das: Haushalte müssen im Schnitt 42 Prozent mehr ihres Einkommens für die Miete aufwenden als noch vor fünf Jahren.
Potenzial für 5.500 neue Wohnungen – doch nur 18 Prozent sind kurzfristig realisierbar
Die Studie wirft auch einen Blick in die Zukunft und untersucht das verfügbare Bauland in La Orotava. Das Ergebnis: Es gibt Platz für insgesamt bis zu 5.554 neue Wohneinheiten. Davon entfallen 974 auf bereits erschlossenes Bauland, das kurzfristig aktiviert werden könnte, und 4.574 auf langfristig entwicklungsfähige Flächen.
Der Schwerpunkt der künftigen Bebauung liegt klar im zentralen Bezirk: Hier könnten 884 Wohnungen auf innerstädtischen Flächen und weitere 3.966 auf Entwicklungsflächen entstehen – das entspricht mehr als 85 Prozent des gesamten Potenzials. Andere Bezirke wie La Perdoma, San Antonio, Benijos sowie El Bebedero, Pinolere und Aguamansa tragen mit 405 beziehungsweise 188 Einheiten nur einen Bruchteil bei, was verdeutlicht, wie ungleich die Entwicklungsmöglichkeiten in der Gemeinde verteilt sind.
Doch die Studie macht auch deutlich, dass Geduld gefragt ist: Nur 18 Prozent der geplanten Wohnungen (974 Einheiten) könnten innerhalb der nächsten zwei Jahre auf den Markt kommen. Der Großteil, nämlich die restlichen 82 Prozent, wird erst mittel- bis langfristig verfügbar sein – ein Zeitraum, der fünf Jahre und mehr umfassen kann. Für Mieter und Kaufinteressenten, die bereits heute unter den hohen Preisen leiden, ist das keine frohe Botschaft.
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