Große Wohnungen werden geteilt, um kleine zu schaffen
Es ist kein Geheimnis, dass der Wohnungsbestand auf den Kanarischen Inseln die aktuelle Nachfrage bei Weitem nicht decken kann. Das bedeutet, dass viel mehr Menschen eine Wohnung suchen, als verfügbar sind. In dieser Wohnungskrise, die dadurch verschärft wird, dass immer weniger Menschen in einer Wohneinheit zusammenleben, sucht man nach neuen Wegen, um Angebot zu schaffen. Vor diesem Hintergrund fällt der Trend auf, große Wohnungen zu teilen und sie nach einer Renovierung in zwei (oder mehr) kleine Apartments umzuwandeln.
Antwort auf kleinere Haushalte und hohe Preise
Das Ziel dieser Umbauten ist es, Wohnraum zu einem erschwinglicheren Preis anzubieten – weniger Quadratmeter bedeuten eine geringere finanzielle Belastung – und gleichzeitig dem Trend zu immer kleineren Haushalten Rechnung zu tragen. Im Archipel leben im Durchschnitt nur zwei Personen pro Haushalt. Der Architekt Ricardo García bestätigt: „Immer häufiger werden Projekte dieser Art realisiert.“ Diese Projekte reagieren auf einen veränderten Wohnungsmarkt. Einerseits sind die Haushalte heute kleiner, meist Paare ohne Kinder oder mit durchschnittlich 2,6 Kindern laut dem Spanischen Statistikamt (INE), die daher weniger Platz und weniger Zimmer benötigen. Andererseits macht die Verteuerung von Wohnimmobilien – der Quadratmeterpreis liegt auf einem Niveau, wie es seit über zwei Jahrzehnten nicht mehr gesehen wurde, sogar vor der Immobilienblase – kleinere Flächen für die Wirtschaftskraft der Kanarer erschwinglicher.
Wohnungen auf den Inseln sind ohnehin schon klein
Die Wohnungen im Archipel gehören mit einer durchschnittlichen Größe von 96,4 Quadratmetern zu den kleinsten in ganz Spanien, verglichen mit einem spanischen Durchschnitt von 104 Quadratmetern laut Daten des Verkehrsministeriums. Daher stellt sich zwangsläufig die Frage nach der Machbarkeit und Wohnqualität solcher Teilungen. Wo konzentrieren sich diese Teilungen also? Laut Carlos Arbelo, CEO von CA Studio Arquitectos, weniger in den angespanntesten Gebieten wie den Hauptstädten oder touristischen Zentren, sondern dort, wo es große Immobilien gibt. García verweist auf Altbauten, besonders aus den 1950er Jahren, deren Architektur eine verhältnismäßig einfache Teilung ermöglicht, um aus einer großen Wohnung zwei zu machen.
Explosion der Kleinstwohnungen
In diesem Zusammenhang hat sich das Wohnmodell auf den Kanaren verändert. So sind Apartments mit 30 Quadratmetern – die kleinsten auf dem Immobilienmarkt – im Archipel immer üblicher. Dies zeigt der letzte Bericht „Censos de Población y Viviendas 2021“ des INE. In den letzten zehn Jahren hat sich die Zahl dieser Immobilien auf den Inseln mehr als verdoppelt, von 4.719 im Jahr 2011 auf 11.765 im Jahr 2021, was einem Anstieg von 149,31 Prozent entspricht. Die Teilung von Wohnungen fügt sich also in eine Marktdynamik ein, die von einer Verkleinerung der Durchschnittsgröße und einem Aufschwung immer kompakterer Wohnlösungen geprägt ist.
Gesetz fördert Teilung – aber es gibt Regeln
Allerdings reicht es nicht, eine Wohnung einfach physisch zu „zerteilen“: Die neuen Einheiten müssen als unabhängige Wohnungen funktionieren. Dies wird auch im Dekret-Gesetz 1/2024 über dringende Maßnahmen im Wohnungsbereich festgehalten. Die Vorschrift geht davon aus, dass ein größeres Angebot die Preise senken wird, und schlägt daher die Teilung bestehender Wohnungen als Entlastung für den knappen Wohnungsbestand vor. Aus notarieller und grundbuchrechtlicher Sicht muss man Anteile und Fläche neu verteilen, und die neuen Einheiten müssen einen Zugang zur öffentlichen Straße oder zu einem gemeinsamen Gebäudeteil haben. Mit anderen Worten: Es muss ein Raum mit minimalen Wohnbedingungen entstehen. „Je mehr Eingänge und Fassaden die Originalwohnung hat, desto einfacher ist diese Unterteilung“, betont der Architekt.
Lüftung und Investoren
Eine dieser Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit, die „oft übersehen wird“, so Arbelo, ist das Vorhandensein von „Lichtschächten mit konkreten Maßen, die eine Belüftung der Wohnung ermöglichen“. Die meisten dieser neuen Wohnungen werden später vermietet, und der CEO erläutert, dass die Investoren oft „Ausländer sind, die einen Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie ziehen wollen“. Andererseits kann das Budget für die Umwandlung je nach Umfang der Arbeiten stark variieren. García weist auf die Verteuerung der Baumaterialien hin, die jetzt durch den Faktor des Krieges im Iran und die Blockade bei der Ölimporten verschärft wird, was den Preis der Arbeiten in die Höhe treiben kann. Dennoch sei „die Preisspanne sehr groß“, und sie hänge von Faktoren wie der Bodenbeschaffenheit oder der nutzbaren Fläche ab.
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