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Immer mehr Wohnungen in immer weniger Händen auf den Kanaren

Wirtschaft /

Die Kluft wächst: Viele ohne Wohnung, wenige mit vielen

Der Zugang zu Wohnraum für Menschen, die ausziehen oder aus beengten Wohnverhältnissen fliehen möchten, bleibt auf den Kanarischen Inseln durch hohe Preise und ein mangelndes Angebot blockiert. Die Realität sieht jedoch ganz anders aus, wenn man bereits mehrere oder viele Wohnungen besitzt. Die Multipropiedad, der Besitz mehrerer Immobilien, erlebt im Archipel eine goldene Zeit. Während die Zahl der Eigentümer einer einzigen städtischen Immobilie von knapp 600.000 im Jahr 2010 auf 642.000 im Jahr 2025 gestiegen ist – ein leichter Anstieg von 7,5 % –, hat sich die Gesamtzahl der Eigentümer von zwei oder mehr Immobilien im gleichen Zeitraum von 305.000 auf 466.000 erhöht. Das entspricht einem starken Zuwachs von 52,7 %, wie aus einer Analyse der Katasterdaten durch Canarias Ahora hervorgeht.

Besitzer von 6 bis 10 Immobilien verzeichnen größtes Wachstum

Die Gruppe der Eigentümer, die am stärksten gewachsen ist, sind diejenigen mit sechs bis zehn städtischen Objekten. 2010 gab es 23.000; heute sind es 43.000, also 86,4 % mehr. Es folgen diejenigen mit genau fünf Immobilien, deren Zahl von 15.000 auf 26.000 stieg (plus 79,3 %). An dritter Stelle stehen die Besitzer von vier Immobilien. Diese Gruppe hat 21.000 Titelinhaber hinzugewonnen und ist von knapp 29.000 auf 50.000 angewachsen, ein Zuwachs von 75,4 %.

Die Methodik des Katasteramts präzisiert, dass sich ein „Titelinhaber“ auf jede Person (natürlich oder juristisch) bezieht, die irgendeine Art von Recht an der Gesamtheit oder nur einem Teil der Immobilie hält. Dazu gehören volles oder weniger volles Eigentum, dingliche Nutznießungs- oder Nießbrauchrechte, Superfizies oder administrative Konzessionen. Die Daten erfassen alle Arten von städtischen Immobilien, also nicht nur Wohnungen, sondern auch Gewerbeeinheiten oder jede andere für Wohn- oder Geschäftszwecke bestimmte Konstruktion.

Klare Tendenz zur Konzentration in den letzten 15 Jahren

Die zeitliche Analyse der letzten fünfzehn Jahre zeigt einen klaren Trend zur Konzentration von Besitztümern. Ein Muster, das mehr als deutlich die Wohnungskrise erklärt, die die Kanaren heimsucht und voraussichtlich nicht so bald enden wird. „Die rentierliche Gesellschaft wächst. Die Menschen, die mehr als eine Immobilie besitzen. Die Frage ist, wofür sie sie nutzen. Ob für touristische Vermietung oder für ein stabiles Einkommen. Aber ja. Die Kluft, von der der Forscher Jaime Palomera spricht, vergrößert sich“, merkt Alejandro Armas, Doktor der Geographie an der Universität La Laguna, an. Der Experte weist darauf hin, dass die Anhäufung von Wohnungen ein Problem ist, das es bereits in Ländern wie Deutschland gibt, „wo Enteignungen oder die Begrenzung der Anhäufung bei großen Eigentümern diskutiert werden“.

Politik lehnte Initiative zur Regulierung ab

Das Parlament der Kanarischen Inseln schloss vor einigen Monaten mit den Stimmen der Parteien, die die Regionalregierung unterstützen (Coalición Canaria, Partido Popular, ASG und AHI) plus Vox, die Tür für einen Gesetzesvorschlag der PSOE, diese Frage anzugehen. CC kommentierte, die Initiative ignoriere die Maßnahmen der autonomen Regierung, die angesichts der ausufernden Preise weiterhin unzureichend seien. Der PP kritisierte lediglich den interventionistischen Eifer der Sozialisten und ging so weit zu sagen, die Wohnungspolitik von Pedro Sánchez (PSOE) habe sich dem „Schutz von Hausbesetzern“ gewidmet.

Multipropiedad zeigt bereits konkrete Auswirkungen

Doch die Multipropiedad beginnt, Wirkung zu zeigen. Die Anwältin und Sprecherin von „Derecho al Techo“ (Recht auf Dach), Isabel Saavedra, gibt zu, dass die Menschen, die sie und das Kollektiv kontaktieren, nicht mehr wegen Zwangsräumungen durch Privatpersonen kommen, „sondern wegen Verfahren, die von großen Fonds mit sehr seltsamen Namen eingeleitet wurden“. Sie betont, dass diese Art von Fällen immer häufiger vorkomme und assoziiert sie nicht so sehr mit ausländischen Unternehmen, sondern mit Immobilienfirmen, die darauf aus sind, Rentabilität aus dem Markt zu ziehen.

Tatsächlich war die Kanarische Gemeinschaft im Jahr 2025 erneut die autonome Region mit dem höchsten Anteil von Unternehmen beim Kauf und Verkauf von Häusern: Sie waren für 15 % der Transaktionen verantwortlich, so das letzte Jahrbuch des Grundbuchamts. Im Baskenland, Navarra oder La Rioja liegt dieser Prozentsatz nicht einmal bei 6 %.

„Wohnungen konzentrieren sich in immer weniger Händen“

„Das Wachstum der Mehrfacheigentümer ist nicht nur eine statistische Zahl, es ist ein sehr klares Signal dafür, wie sich Wohnraum in immer weniger Händen konzentriert. Während ein Teil der Bevölkerung kaum Zugang zu einer Wohnung hat oder in Angst lebt, sie zu verlieren, häuft ein anderer Teil mehrere Immobilien an und nutzt sie als Investitionsasset“, reflektiert Pilar Puyi, Sprecherin des Mieterinnensyndikats von Teneriffa.

Die einzige Eigentümergruppe, die nicht gewachsen ist, ist die mit mehr als 50 Immobilien. Diese ist von 1.191 im Jahr 2010 auf 1.088 im Jahr 2025 gesunken, also um 8,6 % weniger. Die Titelinhaber von 26 bis 50 Immobilien verzeichnen seit Jahren ebenfalls eine gewisse Stabilität, sind aber von 1.535 auf 1.875 gestiegen, ein Plus von 22 %. Mit Ausnahme der Besitzer eines einzigen Objekts verzeichnen alle anderen Eigentümergruppen Zuwächse von mindestens 40 %.

Machtverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verändert sich

„Das verändert das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern völlig“, behauptet Puyi. „Für einen Mieter ist es viel schwieriger, zu verhandeln oder seine Rechte gegenüber jemandem zu verteidigen, der mehrere Wohnungen kontrolliert und der Bedingungen diktieren, Preise erhöhen oder missbräuchliche Klauseln durchsetzen kann, die am Ende akzeptiert werden, weil es keine Alternative gibt.“ Als Mieterin und Aktivistin für das Recht auf Wohnen gebe es „das Gefühl, mit Investoren, die Wohnungen kaufen, um sie rentabel zu machen, für den Ferienhausvermietung… im Nachteil zu konkurrieren. Das Grundproblem ist, dass Wohnraum als Ware und nicht als Recht behandelt wird. Die Marktlogik dominiert. Die Rentabilität wird priorisiert und nicht, dass die Menschen ein Zuhause haben“, bekräftigt die Syndikatssprecherin.

Ursprung in der Finanzkrise 2008

Isidro Martín, Delegierter der Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) auf den Inseln, verortet den Beginn der Anhäufung im Nachhall des Finanzcrashs von 2008. In diesen Jahren (schätzt er von 2010 bis 2016) öffnete sich „ein Gelegenheitsfenster, um Häuser zu ziemlich lächerlichen Preisen“ zu kaufen, sogar unter 40.000 Euro, das Marktakteure nutzten, die in der Lage waren, zwischen drei und vier Wohnungen im selben Gebäude zu erwerben oder sich Stockwerke von Projekten zu sichern, die ins Stocken geraten waren.

Martín erläutert, dass diese Eigentümer in der Lage sind, sich ein immer größeres Stück vom Kuchen zu sichern, weil sie Vermietungen als „Liquiditätsspitzen“ betrachten: Sie stellen eine Wohnung zur Miete, kaufen mit dieser Mieteinnahme eine zweite und so weiter. „Es ist ein kontinuierlicher Investitionszyklus, in dem die Immobilie als sicherer Hafen fungiert, genau wie Gold und Bitcoin, aber die Betonwand war schon immer ein sicherer Hafen“, erinnert der Experte. Das Profil dieser Käufer widmet ihre Immobilien der Spekulation oder der Vermietung, räumt Martín ein.

Kanaren als sicherer Hafen für ausländische Investoren

Der APEI-Delegierte im Archipel hebt hervor, dass die Region als sicherer Ort für Investitionen im Vergleich zur Instabilität anderer Punkte Europas fungiere, und behauptet, dass dies ausländische Eigentümer wie Polen, Deutsche oder Italiener „mit einer ziemlich hohen Wirtschaftskraft“ anziehe.

Das Katasteramt zeigt, dass der Prozentsatz der Eigentümer mit nur einer Immobilie auf den Inseln bei 58 % liegt. Das ist der höchste Wert in ganz Spanien. Das Gewicht der Gruppen mit zwei, drei, vier oder fünf Immobilien ist im Vergleich zum Rest des Landes geringer, und das stellt die Kanaren auf die letzten Plätze der nationalen Tabelle. Diejenigen, die zwischen sechs und zehn oder zwischen elf und 25 Immobilien besitzen, gewinnen bereits an relevanter Bedeutung. Aber unter den „Königen der Anhäufung“ stechen die Kanaren wirklich hervor. In keiner anderen Autonomen Gemeinschaft stellen die Eigentümer von 26 bis 50 Immobilien 0,16 % des Marktes, wie im Archipel. Und keine andere Gemeinschaft erreicht den Anteil von 0,098 % an der Gesamtzahl, den die Eigentümer von mehr als 50 Immobilien auf den Kanaren haben.

Wer sind die anderen Käufer?

Der Rest der Transaktionen (abgesehen von denen dieser großen Eigentümer), präzisiert Martín, werden von Menschen mittleren Alters unterzeichnet, die ihre Wohnungen in den Außenbezirken verkaufen, um in zentrale Gebiete zu ziehen; von kleinen Unternehmern, die Überschüsse aus ihren Geschäften nutzen, um Häuser zu kaufen und zu vermieten; von Paaren in den Dreißigern auf der Suche nach ihrer ersten Wohnung; und von jungen Menschen, die, unterstützt durch das von ihren Eltern geerbte Vermögen, kaufen.

Forderung nach strukturellen Maßnahmen

Pilar Puyi vom Mieterinnensyndikat von Teneriffa fordert strukturelle Maßnahmen, damit dieser „Kundenstamm“ sich für die gesamte Bevölkerung öffnet. „Das Dringendste ist, der spekulativen Anhäufung ein Ende zu setzen und zu verhindern, dass Wohnungen gekauft werden können, wenn man nicht darin wohnen will. Es ist auch dringend notwendig, Geierfonds zu enteignen und leerstehende Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Wenn dieses Machtungleichgewicht nicht korrigiert wird, ist der Trend bereits klar: Immer mehr Wohnraum in den Händen immer weniger Eigentümer und immer schwierigerer Zugang für die arbeitende Klasse“, schließt sie.

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