Der Steuertrick beim Immobilienverkauf
Eines der größten Probleme für Käufer und Verkäufer von Immobilien sind die anfallenden Steuern. Ganz gleich, ob man ein Haus neu vom Bauträger oder gebraucht auf dem freien Markt erwirbt – man muss sich mit den Forderungen des Finanzamts auseinandersetzen. Es gibt jedoch eine legale Möglichkeit, von diesen Abgaben befreit zu werden und nichts zahlen zu müssen, wie der Steuerberater Jose Ramón López Martínez (@tu_blog_fiscal) erklärt.
Ein schwieriger Markt und hohe Kosten
Der Immobilienmarkt steht derzeit vor großen Herausforderungen, was Kauf- und Verkaufsprozesse zu einem entscheidenden Schritt auf dem Weg zur Wunschimmobilie macht. Die gestiegenen Bodenpreise zusammen mit den hohen Transaktionskosten, zu denen auch Steuern gehören, sind bestimmende Faktoren, die diese Aufgabe erheblich erschwert haben. Es gibt jedoch einen Weg, um Tausende von Euro zu sparen: die Steuerbefreiung bei Reinvestition in die eigene Wohnung (vivienda habitual).
Die Regel: Veräußerungsgewinne sind steuerpflichtig
Laut dem Experten gilt grundsätzlich: „Wenn Sie eine Wohnung kaufen, kommen Sie nicht darum herum, Steuern zu zahlen, egal ob es die erste oder die zweite ist.“ Das Gleiche betrifft den Verkauf, sofern dabei ein Vermögenszuwachs (Veräußerungsgewinn) erzielt wird. Das spanische Einkommensteuergesetz (IRPF) legt fest, dass jeder Verkauf einer Immobilie, der einen Gewinn erbringt, als „Ganancia patrimonial“ (Veräußerungsgewinn) deklariert werden muss. Diese Gewinne werden in der sogenannten „Base del ahorro“ (Einkünfte aus Kapitalvermögen) versteuert, mit Sätzen zwischen 19 % und 28 %, je nach Höhe des Gewinns.
Die Ausnahme: Die Reinvestition in ein neues Eigenheim
Die Gesetzgebung kennt jedoch einen Fall, in dem nicht auf diesen Gewinn Steuern gezahlt werden müssen. José Ramón López veranschaulicht dies mit einem Beispiel: Kauft man eine Wohnung für 200.000 Euro und verkauft sie später für 300.000 Euro, entsteht ein Veräußerungsgewinn von 100.000 Euro, der normalerweise in der Einkommensteuererklärung versteuert werden müsste. Der Schlüssel liegt in der Steuerbefreiung bei Reinvestition. Sie ermöglicht es, keine Steuern zu zahlen, wenn der gesamte aus dem Verkauf erzielte Betrag für den Kauf einer anderen eigenen Wohnung (Wohnsitz) verwendet wird.
So funktioniert die Steuerersparnis in der Praxis
„Wenn Sie diese 300.000 Euro in eine andere eigene Wohnung reinvestieren, die Sie 350.000 Euro kostet, müssten Sie für die 100.000 Euro Gewinn keine Steuern zahlen. Sie würden sich etwa 20.000 Euro an Steuern sparen“, erklärt der Steuerberater. Die Regelung bietet einen zeitlichen Spielraum von zwei Jahren für die Reinvestition. Sie muss also nicht im selben Jahr wie der Verkauf erfolgen. Der Steuerzahler hat diese Frist, entweder vor oder nach der Veräußerung, um das Geld für den Kauf seiner neuen eigenen Wohnung zu verwenden.
Die Fristen und Bedingungen im Detail
„Sie können Ihre eigene Wohnung im Jahr 2025 verkaufen, die Steuerbefreiung in der Steuererklärung für dieses Jahr geltend machen und die nächste Wohnung sogar noch Ende 2026 kaufen“, sagt José Ramón López. Die einzige Bedingung, die erfüllt sein muss: Sollte die Reinvestition nicht innerhalb der Frist erfolgen, ist eine Berichtigung der Steuererklärung verpflichtend, und die entsprechenden Steuern sowie Zinsen müssen nachgezahlt werden. Es ist auch eine teilweise Reinvestition möglich. In diesem Fall bleibt nur der anteilige Betrag, der für den Kauf der neuen Wohnung verwendet wird, von der Besteuerung befreit.
Ein häufig genutzter Weg, besonders in teuren Regionen
Die Methode der Steuerbefreiung durch Reinvestition ist eine der am häufigsten genutzten Möglichkeiten für Steuerzahler, die ihre eigene Wohnung verkaufen, um eine andere zu erwerben. Dies gilt insbesondere in großen Ballungsräumen und angespannten Wohnungsmärkten, wo die Preise und damit auch die potenziellen Veräußerungsgewinne besonders hoch sind.
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