Der große Steuervorteil beim Immobilientausch
Einer der größten Kostenpunkte beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie sind die Steuern. Ob Sie eine Wohnung erstmals erwerben oder eine gebrauchte Immobilie verkaufen – das Finanzamt verlangt seinen Anteil. Es gibt jedoch einen legalen Weg, diese Steuerlast komplett zu vermeiden, wie der Steuerberater Jose Ramón López Martínez (@tu_blog_fiscal) erklärt. Der spanische Immobilienmarkt steht derzeit vor großen Herausforderungen, was Kauf und Verkauf zu einem entscheidenden Schritt auf dem Weg zur Traumimmobilie macht. Steigende Grundstückspreise und die hohen Transaktionskosten, inklusive der Steuern, erschweren den Prozess erheblich. Ein Steuertrick kann hier jedoch Tausende von Euro sparen: die Steuerbefreiung bei Reinvestition in den eigenen Wohnraum.
Die Regel: Verkaufsgewinne sind steuerpflichtig
Laut dem Experten gilt grundsätzlich: „Wenn Sie eine Immobilie kaufen, kommen Sie nicht um die Steuerzahlung herum, egal ob es die erste oder die zweite ist.“ Das Gleiche gilt für den Verkauf, sofern dabei ein Veräußerungsgewinn (eine sogenannte „plusvalía“) erzielt wird. Das spanische Einkommensteuergesetz (IRPF) schreibt vor, dass jeder Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie, der einen Gewinn erbringt, als Kapitalertrag zu versteuern ist. Diese Gewinne werden mit dem Kapitaleinkommensteuersatz besteuert, der je nach Höhe des Gewinns zwischen 19 und 28 Prozent liegt.
So funktioniert die Steuerbefreiung
Die Ausnahme von dieser Regel ist die Befreiung bei Reinvestition in den eigenen Wohnraum („exención por reinversión en vivienda habitual“). Sie ermöglicht es, überhaupt keine Steuern auf den Verkaufsgewinn zu zahlen, wenn der gesamte Verkaufserlös für den Kauf einer neuen, selbstgenutzten Immobilie verwendet wird. José Ramón López veranschaulicht dies mit einem Beispiel: „Kaufen Sie eine Wohnung für 200.000 Euro und verkaufen sie später für 300.000 Euro, entsteht ein Gewinn von 100.000 Euro. Normalerweise müssten Sie diesen in Ihrer Steuererklärung versteuern. Wenn Sie jedoch die vollen 300.000 Euro in eine neue, teurere Hauptwohnung für 350.000 Euro reinvestieren, fällt keine Steuer auf die 100.000 Euro Gewinn an. Sie sparen sich so etwa 20.000 Euro an Steuern.“
Zwei Jahre Zeit für die Reinvestition
Das Gesetz gewährt für diese Reinvestition einen zeitlichen Spielraum von zwei Jahren. Der Kauf der neuen Immobilie muss also nicht im selben Jahr wie der Verkauf erfolgen. Der Steuerzahler hat diesen Zeitraum, sowohl vor als auch nach dem Verkauf, um das Geld in den neuen Wohnraum zu investieren. „Sie können Ihre Wohnung im Jahr 2025 verkaufen, die Steuerbefreiung in der Steuererklärung für 2025 beantragen und die nächste Immobilie sogar noch Ende 2026 kaufen“, erklärt López. Wichtig ist: Wird die neue Immobilie innerhalb der Frist nicht gekauft, muss die Steuererklärung korrigiert und die Steuern nachträglich plus Zinsen gezahlt werden.
Auch teilweise Reinvestition möglich
Die Regelung sieht auch eine teilweise Reinvestition vor. Wird nicht der gesamte Verkaufserlös für die neue Immobilie verwendet, bleibt nur der entsprechende Anteil des Gewinns steuerfrei. Der Rest des Gewinns unterliegt der normalen Besteuerung. Diese Methode der steuerfreien Reinvestition wird häufig von Steuerzahlern genutzt, die ihre alte Wohnung verkaufen, um eine neue zu kaufen – besonders in großen Ballungsräumen und angespannten Wohnungsmärkten, wo die Preise stark steigen.
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