Aufbereitet mit Hilfe künstlicher Intelligenz auf Grundlage spanischsprachiger Informationen. Quelle unter dem Artikel.
Ein jahrzehntealtes Regelwerk stoppt die Ferienvermietung
Die Statuten der Wohnungseigentümergemeinschaft wurden bereits 1997 verfasst – Jahre bevor Plattformen zur Ferienvermietung wie Airbnb & Co. überhaupt entstanden. Deshalb enthielten sie keinerlei ausdrückliche Regelung zu dieser Art der Unterbringung, geschweige denn eine ausdrückliche Einschränkung. Allerdings legten sie eine Reihe von Verboten fest – eine Liste untersagter Aktivitäten, darunter die Beherbergung (Pensionen) – und untersagten es, den Zweck der Wohnungen zu ändern (die Wohnnutzung).
Genau diese Bestimmung ist für die Nachbarn dieser Wohnanlage auf der Insel Teneriffa entscheidend gewesen: Sie konnten damit die Vermietung von Ferienwohnungen in dem Gebäude stoppen. In einem aktuellen Urteil hat die Provinzgericht (Audiencia Provincial) von Santa Cruz de Tenerife die Berufung eines Eigentümers zurückgewiesen, der seine Wohnung weiterhin als Ferienunterkunft vermieten wollte. Die Entscheidung ist inzwischen rechtskräftig, da keine Revision beim Obersten Gerichtshof (Tribunal Supremo) eingelegt wurde – dies konnte diese Redaktion bestätigen.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung von 2022
Der Kläger hatte den Beschluss angefochten, den die Eigentümergemeinschaft im Oktober 2022 gefasst hatte. In dieser außerordentlichen Versammlung wurde mit 69 Ja-Stimmen und 5 Gegenstimmen erklärt, dass seit Gründung der Gemeinschaft keine Wohnung für Ferienvermietung in irgendeiner Form genutzt werden dürfe. Der Beschluss räumte den Eigentümern, die Ferienwohnungen betrieben, eine Frist von einem Monat ein, um zur Wohnnutzung zurückzukehren.
Ein Eigentümer brachte diesen Beschluss vor Gericht. Seine Ansprüche wurden sowohl in erster Instanz beim Gericht des Gerichtsbezirks Santa Cruz de Tenerife als auch vor der Provinzgericht zurückgewiesen. Der Betreiber der Ferienwohnung argumentierte, der Beschluss der Versammlung füge ihm schweren Schaden zu und sei missbräuchlich. Zudem wies er darauf hin, dass die Gemeinschaft selbst im Jahr 2018 einen Vorschlag abgelehnt hatte, Regelungen zur Ferienvermietung in die Statuten aufzunehmen.
Artikel 14 der Statuten steht im Mittelpunkt
In seinem Urteil rückt die Provinzgericht Artikel 14 der Ende 1997 erstellten Statuten in den Fokus. Diese Klausel legt fest, dass die Wohnungen ausschließlich dem Zweck dienen dürfen, den ihre eigene Bezeichnung angibt. Den Eigentümern ist es untersagt, Aktivitäten auszuüben, die eine Änderung dieses Zwecks bedeuten oder die schädlich, gefährlich, ungesund oder gegen die Moral, die guten Sitten und die öffentliche Ordnung verstoßen oder die die für die Ruhe und Erholung der übrigen Bewohner notwendige Stille und Ruhe stören oder sonstige Belästigungen über die Gemeinschaftsflächen verursachen könnten.
Die Statuten dieser Gemeinschaft verbieten ausdrücklich Praxen und/oder Büros freier Berufe, Pensionen, Clubs, Akademien und Vereine. In seinem Urteil geht der Senat von einem Grundsatz aus, der dem klagenden Eigentümer zugutekommt: Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs sind Verbote zur Nutzung einer Wohnung einschränkend auszulegen und müssen ausdrücklich in den Statuten festgehalten sein.
Im Fall von Teneriffa wendet die Provinzgericht jedoch den vom höchsten Gericht in anderen ähnlichen Fällen angewandten Maßstab an und stellt die Tätigkeit der Ferienvermietung mit der Beherbergung gleich – also mit den Pensionen, die in den Statuten der Gemeinschaft aufgeführt waren. Daher kommt sie zu dem Schluss, dass die Liste der verbotenen Aktivitäten auch Ferienwohnungen umfasst.
Die Versammlung von 2018 ändert nichts an der Rechtslage
Auch das, was auf der Versammlung von 2018 geschah, hilft dem Kläger nicht. Die Eigentümer können ihre Statuten mit den erforderlichen Mehrheiten ändern, doch solange sie dies nicht tun, müssen diese weiterhin so gelten, wie sie verfasst sind, stellt das Urteil klar.
Die Rechtsanwältin Rosa María Zárate vertritt die Auffassung, dass dieses Urteil mit einer jüngeren, bereits gefestigten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs übereinstimmt. Der Schlüssel liege in der Existenz eines ursprünglichen Beschlusses – der Statuten von 1997 –, der im Grundbuch eingetragen ist und dem die Miteigentümer beim Erwerb der Wohnungen beitreten. Dieser Beschluss verhindere die Zweckänderung.
Wie die Provinzgericht in Erinnerung ruft, hat der Oberste Gerichtshof die Ferienvermietung bereits als wirtschaftliche Tätigkeit eingestuft, die eine Wesensgleichheit mit der Zweckbestimmung von Wohnungen als Beherbergungsbetrieb aufweist. „Daher stellt die Widmung der Wohnung für eine wirtschaftliche Tätigkeit (die Ferienvermietung) eine durch die Gemeinschaftsstatuten verbotene Zweckänderung dar“, betont die Juristin.
Laut Zárate kommt es weniger darauf an, ob eine durch die Statuten verbotene Pensionstätigkeit ausgeübt wird, sondern vielmehr darauf, ob es zulässig sein kann, ein statutarisches Verbot (die Zweckänderung der Wohnungen) ohne einstimmigen Beschluss der Eigentümer zu ändern.
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von 2025
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) von 2025 brachte eine relevante Neuerung in Bezug auf Ferienwohnungen. In der früheren Fassung legte Artikel 17.12 fest, dass Wohnungseigentümergemeinschaften die Ferienvermietung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln einschränken oder an Bedingungen knüpfen konnten. In der jüngsten Änderung wurde zudem die Möglichkeit aufgenommen, sie zu verbieten. Darüber hinaus erlaubt sie, den Anteil an den Gemeinschaftskosten für Wohnungen mit dieser Nutzung um bis zu 20 Prozent zu erhöhen. Diese Beschlüsse, so präzisiert das Gesetz, haben keine rückwirkende Wirkung.
Wie Zárate jedoch anmerkt, findet im Fall von Teneriffa nicht dieser Artikel Anwendung, sondern Artikel 17.6. Dieser bestimmt, dass Beschlüsse, die die Genehmigung oder Änderung der in den Statuten der Gemeinschaft enthaltenen Regeln betreffen, Einstimmigkeit erfordern.
Die Provinzgericht ist der Ansicht, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung von 2022 keine neue Einschränkung schuf, sondern eine Beschränkung anwendete, die bereits in den Statuten von 1997 enthalten war.
Gefestigte Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs
Das Urteil der Provinzgericht von Santa Cruz de Tenerife stützt sich auf die Rechtsprechung, die die Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs seit 2023 in mehreren Entscheidungen festgelegt hat. In einer dieser Entscheidungen ordnete das höchste Gericht die Einstellung von Ferienwohnungen in einer Gemeinschaft in Oviedo an, nachdem festgestellt wurde, dass die Statuten berufliche, unternehmerische, kaufmännische oder gewerbliche Tätigkeiten untersagten, und bestätigt wurde, dass die touristische Vermietung eine wirtschaftliche und unternehmerische Tätigkeit darstellt.
Ein weiteres Urteil zu einem Fall in San Sebastián stellte klar, dass die beabsichtigte Genehmigung einer in den Statuten verbotenen Tätigkeit den einstimmigen Beschluss der Eigentümer erfordert. Die Rechtsprechung verlangt in jedem Fall, die konkrete Formulierung jedes einzelnen Statuts zu prüfen.
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